Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994: Resumen y Aspectos Clave
Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994
1. Introducción a la LAU
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), de 24 de noviembre de 1994, rige los arrendamientos de fincas urbanas destinadas a vivienda o a usos distintos de vivienda en España. Esta ley establece el marco jurídico aplicable a este tipo de contratos.
Quedan excluidos de la LAU:
- Las viviendas asignadas a porteros, guardas o asalariados por razón de su cargo o servicio.
- Los arrendamientos turísticos.
2. Tipos de Arrendamientos
Existen dos tipos principales de arrendamientos según la LAU:
2.1 Arrendamiento de Vivienda
Según el artículo 2 de la LAU, se considera arrendamiento de vivienda aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
2.2 Arrendamiento para Uso Distinto de Vivienda
El artículo 3 de la LAU define el arrendamiento para uso distinto de vivienda como aquel que, recayendo sobre una edificación, tenga un destino primordial diferente al establecido en el artículo 2 (vivienda).
3. El Arrendamiento de Vivienda en Detalle
3.1 Cesión y Subarriendo
El artículo 8 de la LAU establece que tanto la cesión del contrato como el subarriendo parcial requieren el consentimiento escrito del arrendador. Además:
- La vivienda arrendada solo se puede subarrendar parcialmente y con el consentimiento escrito del arrendador.
- El derecho del subarrendatario se extingue al extinguirse el del arrendatario.
- El precio del subarriendo no puede exceder el del arrendamiento principal.
3.2 Duración del Contrato
La duración del arrendamiento es libremente pactada por las partes. Si no se estipula un plazo, se entiende que el contrato tiene una duración de un año.
3.3 Prórroga Forzosa
Según el artículo 9.1 de la LAU, si la duración pactada es inferior a tres años, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar una duración mínima de tres años. El arrendatario puede manifestar su voluntad de no renovar el contrato con al menos 30 días de antelación a la fecha de terminación o de cualquiera de las prórrogas.
3.4 Desistimiento
El arrendatario puede desistir del contrato después de seis meses, notificando al arrendador con al menos 30 días de antelación.
3.5 Resolución del Derecho del Arrendador
El artículo 13 de la LAU contempla dos supuestos de resolución del derecho del arrendador:
- Si se resuelve el derecho del arrendador propietario, el arrendamiento se extingue.
- Si se resuelve el derecho de un arrendador que no es propietario, sino titular de un derecho de disfrute, la situación se rige por las normas específicas de la LAU.
3.6 Enajenación de la Vivienda Arrendada
El artículo 7.2 de la LAU, tras la reforma de 2013, establece que para que los arrendamientos surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, deben inscribirse en el Registro de la Propiedad.
3.7 Crisis Matrimonial del Arrendatario
Según el artículo 5.1 de la LAU, en casos de nulidad matrimonial, separación judicial o divorcio, el cónyuge no arrendatario puede continuar en el uso de la vivienda si le es atribuida según la legislación civil. Debe comunicar su decisión al arrendador en dos meses desde la notificación de la resolución judicial.
3.8 Subrogación Mortis Causa
El artículo 16 de la LAU regula la subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario. El cónyuge, persona con análoga relación de afectividad o ciertos parientes que convivan con el arrendatario en el momento del fallecimiento, pueden subrogarse en el contrato. De lo contrario, el arrendamiento se extingue.
3.9 La Renta
La fijación de la renta se rige por la autonomía de la voluntad de las partes (artículo 17 LAU). Arrendador y arrendatario pueden pactar libremente la renta.