Extensión de la Hipoteca Inmobiliaria: Cobertura y Límites
La Extensión Natural de la Hipoteca
Con la escritura e inscripción, la hipoteca queda referida exclusivamente al bien o derecho inmobiliario objeto de la garantía. Sin embargo, la hipoteca se extiende naturalmente, según el art. 109 de la Ley Hipotecaria (LH), a:
- Accesiones naturales
- Mejoras realizadas en la cosa
- Indemnizaciones por siniestro o expropiación forzosa
En casos de servidumbre, la hipoteca se extiende a la misma, al igual que con los inmuebles sometidos al régimen horizontal.
Respecto a las accesiones naturales, el citado precepto se refiere a las accesiones propiamente dichas y a los excesos de cabida que se hayan hecho constar en el Registro de la Propiedad (RP) después de la hipoteca. Las mejoras y las indemnizaciones, desarrolladas en el art. 110 LH, excluyen las agregaciones de terrenos y la nueva construcción de edificios donde antes no los hubiera (salvo pacto expreso).
En cuanto a las indemnizaciones, el art. 110.2 LH regula la extensión de la hipoteca a las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario del inmueble hipotecado, cuando el siniestro hubiera ocurrido después de la constitución de la hipoteca, y también sobre las indemnizaciones procedentes de la expropiación forzosa del inmueble por causa de utilidad pública.
La Extensión Convencional de la Hipoteca
El art. 111 LH recoge aquello que no comprende la hipoteca, salvo pacto expreso. Por lo tanto, es necesario que las partes acuerden el objeto de la hipoteca en su constitución. En concreto, la hipoteca no comprenderá:
- Los objetos muebles colocados de forma permanente en la finca hipotecada para su adorno o comodidad, salvo que no puedan separarse sin causar quebranto.
- Los frutos.
- Rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.
La Extensión Objetiva de la Hipoteca Respecto del Tercer Poseedor
El art. 112 LH establece una limitación en la extensión de la hipoteca cuando la finca ha pasado a un tercer poseedor (quien adquiere el objeto hipotecado posteriormente). Esta es una norma imperativa, por lo que no se puede pactar entre deudor y acreedor hipotecario la extensión de la hipoteca a estos conceptos respecto del tercer poseedor; si se hiciera, el pacto sería nulo.
La hipoteca no será extensiva a las mejoras costeadas por el nuevo dueño, salvo que consistan en obras de reparación o seguridad de lo ya existente. También quedan excluidos los frutos y las rentas vencidas. El tercer poseedor podrá exigir el importe de las mejoras excluidas de la hipoteca cuando esta se ejecute, o retirarlas si no causa menoscabo.
La Distribución de la Responsabilidad Hipotecaria
El Principio de Especialidad
El principio de especialidad, sobre el que se asienta nuestra legislación hipotecaria, implica que, si la hipoteca afecta a varias fincas o derechos reales inmobiliarios, se determinará en el momento de la constitución hasta dónde alcanza la responsabilidad hipotecaria de cada uno. Se rechaza así la admisión de la hipoteca solidaria, partiendo del principio de que debe quedar identificada la responsabilidad real de los bienes sujetos a gravamen.
Agrupación o Agregación de Fincas
La previa determinación de la responsabilidad hipotecaria permite que el deudor de la finca gravada actúe con libertad en el tráfico jurídico, adquiriendo fincas colindantes o construyendo nuevas edificaciones sobre los terrenos hipotecados, sin que se sometan a la garantía hipotecaria (es decir, sin extensión objetiva de la hipoteca). El art. 110 LH excluye de la extensión objetiva la agregación de terrenos o la nueva edificación.
División o Segregación de la Finca Hipotecada
La misma situación se da cuando el dueño de la finca hipotecada la divide en varias fincas o segrega su parte como finca independiente, independientemente de si sigue siendo el titular de todas ellas o las enajena a terceros.
El titular de la finca hipotecada podrá realizar cualquier acto dispositivo, pero la eficacia de la hipoteca se vería afectada si estos actos disminuyen el objeto de la garantía.
Por tanto, salvo que el acreedor preste su consentimiento a la distribución de la responsabilidad hipotecaria, la división de la finca no afectará a la garantía hipotecaria. Esto es consecuencia del principio de indivisibilidad de la hipoteca una vez constituida.