Servidumbres Prediales y Usufructo

Servidumbres Prediales

1. Servidumbres Prediales

Derechos reales sobre cosa ajena: El titular ejercita siempre el derecho de servidumbre sobre un fundo que no le pertenece.

Servidumbre equivale a sumisión o dependencia, y en relación con la persona física se utiliza para designar la esclavitud. Pero aplicado a los predios indica sujeción entre ellos, de tal forma que toda servidumbre se establece sobre un predio (sirviente, porque sirve o está sujeto) a favor de otro (dominante).

La relación jurídica no se establece entre fundos, sino entre personas con relación a los fundos. Solo podrá ser titular del derecho real de servidumbre (sujeto activo) el actual o sucesivos propietarios del fundo dominante; y el sujeto pasivo se identificará con el actual o sucesivos propietarios del fundo sirviente.

El dueño del fundo dominante o titular activo tiene la facultad de exigir del dueño del fundo sirviente o titular pasivo, que tolere la realización de alguna actividad, como pasar por el fundo o conducir agua, o también puede exigirle que se abstenga de realizar alguna actividad, como por ejemplo, construir un edificio o más de una determinada altura.

2. Rasgos Distintivos

El dueño del fundo dominante tiene la facultad de exigir al dueño del fundo sirviente una conducta siempre negativa, que unas veces consistirá en: pati (permitir o soportar) y otras en un non facere (no hacer).

En una servidumbre de acueducto, el dueño del fundo sirviente está obligado a «permitir» que el titular de la servidumbre conduzca el agua hasta su fundo. En la servidumbre altius non tollendi, el dueño del fundo sirviente está obligado a no elevar la propia construcción más allá de una determinada altura (non facere).

1. Servitus in faciendo consistere nequit

La servidumbre jamás consiste en un hacer.

2. Impossibile est servitus in re propria

Es imposible que la servidumbre pueda constituirse en dos fundos pertenecientes al mismo propietario; es necesario que los fundos sean de propietarios diversos. No es posible que un mismo sujeto sea al mismo tiempo titular de derecho y obligación.

3. La servidumbre está unida al fundo

De tal forma que el titular no puede enajenarla, alquilarla ni cederla en usufructo. Art. 534 C.c: Las servidumbres son inseparables de la finca a la que activa o pasivamente pertenecen.

3. Utilidad y Posibilidad de Ejercicio

1. Utilidad

La servidumbre debe ser útil al fundo en favor del cual ha sido establecida. Una servidumbre debe siempre proporcionar una ventaja al predio dominante.

2. Posibilidad

El ejercicio de la servidumbre debe ser posible; pues una servidumbre cuyo ejercicio sea imposible no puede constituirse, ya que no proporcionaría utilidad alguna al fundo, lo que resulta impensable.

La existencia de un fundo intermedio entre los fundos dominante y sirviente, perteneciente a distinto propietario, impediría el ejercicio de una servidumbre de extracción de agua, por ejemplo; o bien, si los fundos entre los que se intenta establecer una servidumbre de paso están situados a tal distancia que el ejercicio sea imposible y, por tanto, inútil.

4. Clasificación

1. Servidumbres Rústicas

  • Servidumbres de paso:
    • Iter: Derecho a pasar a pie, a caballo o en litera. Iter es una senda.
    • Actus: Permite el paso con animales o vehículos.
    • Via: La servidumbre de paso más amplia; consiente utilizarla para cualquier finalidad, incluido el transporte de materiales.
  • Servidumbres de agua:
    • Servitus aquaeductus: Derecho de extraer agua del fundo sirviente, conduciéndola hasta el propio fundo, mediante canales o tuberías.
    • Servitus aquae haustus: Derecho de extraer agua de una fuente ajena.
    • Servitus pecoris ad aquam appulsus: Servidumbre de abrevadero. Faculta a su titular para llevar al ganado a beber en la fuente, pozo o estanque del predio sirviente.

2. Servidumbres Urbanas

  • De construcción:
    • Servitus tigni immitendi: Facultad de introducir vigas u otros materiales en parcela ajena.
    • Servitus oneris ferendi: Faculta al propietario del edificio dominante a descansar (apoyar) todo o parte del mismo en el edificio contiguo.
    • Servitus projiciendi: Concede al dueño del fundo dominante la facultad de sobrevolar el espacio aéreo del fundo sirviente con construcciones propias, como balcones o terrazas, pero sin descansar materialmente en él.
  • De luces y vistas:
    • Servitus altius non tollendi: Derecho del dueño del predio dominante a prohibir al dueño del predio sirviente que eleve la construcción más allá de una determinada altura.
    • Servitus ne luminibus officiatur: Consiste en la prohibición de privar de luces al edificio dominante.
    • Servitus ne prospectui officiatur: Prohíbe al dueño del fundo sirviente que con cualquier tipo de construcción prive de las vistas al predio dominante.
  • De desagüe:
    • Servitus stillicidii: Consiente verter el agua de lluvia del tejado sobre el fundo sirviente.
    • Servitus fluminis: Las aguas se vierten a través de los canalones.
    • Servitus cloacae: Atribuye la facultad de dar salida a las aguas residuales, mediante conductos o tuberías de desagüe (cloaca), a través del predio sirviente.

5. Constitución de las Servidumbres

  • Deductio (Por deducción): El propietario de dos fundos (enajenando uno de ellos) acuerda con el adquiriente que se reserva o «deduce» una servidumbre a favor del fundo que queda en su poder.
  • Legado: El propietario de dos fundos atribuye en su testamento la propiedad de los mismos a distintas personas, estableciendo al mismo tiempo una servidumbre entre ellos.
  • Adiudicatio (Adjudicación): En los juicios de división de la cosa común o de división de herencia, cuando la partición no pueda resultar del todo exacta, el juez puede adjudicar una servidumbre entre las partes resultantes de la división, a fin de compensar al condómino o coheredero que haya resultado perjudicado en la división.
  • Usucapión: Se admite que quien hubiese ejercitado el derecho de servidumbre sin ser titular del mismo, lo adquiriría realmente transcurrido el tiempo prescrito por la ley (10 y 20 años entre presentes y ausentes, respectivamente).
  • Pacto o estipulación: Se admite el acuerdo entre los dueños de los fundos como modo general de constitución de las servidumbres.
  • Por destino del padre de familia

6. Extinción

  1. Por renuncia de su titular, o lo que es lo mismo, del actual propietario del fundo dominante.
  2. Por confusión: Cuando la propiedad del fundo dominante y sirviente se reúnen en una sola persona.
  3. Por destrucción del edificio dominante o sirviente, a menos que sea derribado para reconstruirlo.
  4. Por transformación del fundo sujeto a la servidumbre, que impida el ejercicio de la misma y no tenga utilidad.
  5. No uso: La servidumbre se extingue cuando no se ejercita por un periodo de tiempo legalmente determinado (10 o 20 años).

7. Tutela Procesal

La protección jurídica de las servidumbres se realiza a través de una acción especial: la vindicatio servitutis, llamada por Justiniano acción confesoria, porque iba destinada a reconocer la existencia de la servidumbre.

Podía ejercitarla el titular del derecho de servidumbre, no solo frente al dueño del fundo sirviente, también frente a cualquiera que le impida o turbe el ejercicio de la misma.

El pretor introduce interdictos para proteger el ejercicio de hecho de algunas servidumbres. Esta protección interdictal se generalizó cuando en derecho justinianeo fue considerado el ejercicio de hecho de una servidumbre como una posesión de derechos o quasi possessio.

El Usufructo

1. Usufructo

Derecho de usar y disfrutar cosas ajenas, sin que se altere su sustancia. El usufructo da derecho a disfrutar los bienes con la obligación de conservar su forma y sustancia. La persona usufructuaria tiene la posesión, no la propiedad.

2. Características

1. Es un derecho limitado en el tiempo

  • Cuando no se indica el tiempo establecido para el usufructo, este se extingue con la muerte del usufructuario.
  • Si hubiese sido establecido un tiempo para el usufructo, se extingue llegado el término o con la muerte del usufructuario.

En Derecho clásico no se contempla la posibilidad de elaborarse un usufructo a favor de personas jurídicas, cuya vida es, en ocasiones, ilimitada: el usufructo correría el riesgo de perpetuarse, volviendo inútil y anulando el derecho de propiedad.

Solo en Derecho justinianeo se reconoce la constitución de un usufructo a favor de un municipio, limitando su duración a 100 años, porque se entiende que este es el término de la vida de un hombre longevo.

2. Es un derecho intransmisible

El usufructuario no transmite el derecho, sino solo el contenido del mismo: el uso y disfrute.

Ejemplo: Si Marco (propietario de un fundo) vende el usufructo a Cecilio, solo transmite el contenido y no el derecho mismo, del cual sigue siendo titular. Cecilio disfrutará del fundo hasta que Marco viva, pues a su muerte se extingue el usufructo y el uso y disfrute pasan automáticamente al propietario.

3. Es un derecho sobre cosas inconsumibles

En principio, el usufructo solo puede tener como objeto cosas inconsumibles. Tiene que ser inconsumible porque al realizar el uso y disfrute hay que dejar a salvo la sustancia.

Pero podía legarse el usufructo de una cantidad de dinero o de otras cosas fungibles (aquellas cosas que el uso destruye); en estos casos, el usufructuario adquiere la propiedad, obligándose mediante la cautio a devolver, al terminar el usufructo, otro tanto de la misma especie y calidad.

3. Contenido del Usufructo

1. Ius utendi fruendi

Conjunto de facultades que el usufructuario tiene sobre la cosa. Con el uti (usar) usa la cosa sin consumirla ni destruirla; en virtud del frui (disfrutar) disfruta de la cosa apropiándose de sus frutos.

2. Ius alienis rebus

«Usufructo es un derecho real sobre cosa ajena». Se contrapone el usufructuario al propietario, el cual, por ser titular de un derecho prácticamente vacío de contenido, es denominado por los juristas nudus dominus (nudo propietario). Cuando termina el usufructo, el uso y disfrute retornan al propietario. Art. 471: de los tesoros encontrados en la finca usufructuada, el usufructuario será considerado como extraño.

3. Salva rerum substantia

Representa un límite: el usufructuario podrá usar y disfrutar de la cosa siempre que respete su forma actual y no modifique el destino económico de la misma. No puede, por ejemplo, convertir un predio de recreo en huerto u otros cultivos rentables, ni arrancar árboles de sombra e infructíferos para plantar otros fructíferos; el usufructuario de una casa no puede cambiar las habitaciones ni variar la entrada, etc., y aunque pueda alquilarla, no puede convertirla en posada.

El usufructuario puede y debe realizar todo lo necesario para conservar la cosa en el mismo estado en que la recibió, pero no hacer innovación alguna.

4. Facultades del Usufructuario

1. Adquisición de los frutos

Al usufructuario le corresponde todo lo que es considerado como fructus, todo lo que la cosa usufructuada produzca o cualquier utilidad que de ella se pueda conseguir, como los frutos de la tierra, productos de los animales y materiales de las canteras y minas. Asimismo, la caza entra dentro del fructus. También son frutos las rentas conseguidas por el usufructuario con motivo de alquiler de la cosa usufructuada.

Fruto de los animales se consideran el pelo, la leche, la lana, etc., incluso los nacidos durante el usufructo. Pero el usufructuario de un rebaño no hace suyos todos los nacidos del mismo, sino que antes debe realizar la sumissio: suplir con los recién nacidos aquellas cabezas que hayan perecido, para así mantener la integridad del rebaño.

2. Adquisición mediante perceptio

El usufructuario solo adquiere los frutos que haya «percibido»; por tanto, los que no haya percibido antes del término del usufructo o a su muerte, aunque maduros, corresponden al propietario.

Perceptio: Se entiende percibidos los frutos cuando el grano ha sido segado, recogida la uva o sacudida la aceituna, aunque no se haya trillado el grano, molido la aceituna o pisada la uva.

3. Obligaciones

  • Conservar y respetar la forma inicial de la cosa.
  • Restituir la cosa cuando termine el usufructo.

Estas obligaciones se aseguraban mediante la cautio usufructuaria.

5. Extinción

  • Muerte del usufructuario.
  • Con la llegada del término (ad tempus) o si tuviese lugar antes la muerte del usufructuario.
  • Si se constituyó sometido a una condición resolutoria, con el cumplimiento de la misma.
  • Destrucción o transformación de la cosa objeto del usufructo.
  • Renuncia del titular.
  • Cuando se concentra en una misma persona la propiedad sobre la cosa y el usufructo. En este caso se da la consolidatio.