La Obligación Garantizada con Hipoteca: Tipos y Características

La Obligación Garantizada con Hipoteca

Obligaciones Generales

Dentro de los elementos que intervienen en el negocio dispositivo que genera la hipoteca, encontramos el elemento objetivo (el objeto en sí mismo) y la obligación (la deuda garantizada con la hipoteca). El principio general establece que la hipoteca puede garantizar cualquier tipo de obligación, ya sea de dar, hacer o no hacer. La garantía obtenida mediante la hipoteca es pecuniaria. Esto crea una paradoja: la obligación no tiene que ser necesariamente pecuniaria, pero la garantía sí lo es. Si la obligación asegurada no es originariamente pecuniaria, se debe establecer una equivalencia en dinero como monto de la responsabilidad del obligado. La Ley Hipotecaria (LH) exige que en la inscripción del derecho real de hipoteca se exprese el importe del principal de la deuda garantizada, los intereses pactados, la naturaleza y la duración de la obligación garantizada.

Obligaciones Futuras y Condicionales

Las obligaciones futuras son aquellas que aún no han nacido y se encuentran en situación de pendencia. La garantía hipotecaria es eventual y depende del nacimiento de la obligación a garantizar. La hipoteca constituida para la seguridad de una obligación futura o sujeta a condiciones suspensivas inscritas surtirá efecto contra terceros si la obligación llega a contraerse o si la condición suspensiva se cumple. Cuando se realice alguna de las dos, los interesados deberán hacerlo constar en el Registro de la Propiedad mediante una nota. La eficacia de una hipoteca depende del nacimiento de la eventual obligación, futura o sometida a condición suspensiva.

Si surge alguna de las dos, la hipoteca surtirá efecto contra terceros con efectos retroactivos desde su inscripción.

Títulos Transmisibles por Endoso o al Portador

La LH permite garantizar mediante hipoteca el cumplimiento de las obligaciones incorporadas a un título valor, ya sea a la orden o al portador. Dentro de este grupo, destaca la hipoteca cambiaria, que sirve como garantía complementaria del pago de las letras de cambio. La cesión del crédito no exige la comunicación al deudor para su realización, aunque se recomienda para evitar que el deudor pague al acreedor originario cedente. Cuando la hipoteca se ha constituido para garantizar obligaciones transferibles por endoso o al portador, la posición del acreedor hipotecario no dependerá del Registro de la Propiedad, sino que lo será quien en cada momento sea tenedor o endosatario del título.

Cuentas Corrientes

En la práctica empresarial actual, es frecuente la apertura de líneas de crédito con instituciones bancarias o financieras. Suelen adoptar la forma de contrato de cuenta de crédito, con cargo a la cual el acreditado puede girar talones, hacer retiradas de efectivo, facturas u órdenes de pago a cargo del banco. Además, suele combinarse con la posibilidad de que el banco reciba ingresos o efectos comerciales a favor del acreditado. La característica principal es que el acreditado puede disponer del crédito necesario sin entregar fondos y solo está obligado al pago del capital y los intereses de lo dispuesto. Las obligaciones a cargo del acreditado pueden asegurarse mediante hipoteca, cuya peculiaridad radica en la indeterminación del saldo del crédito y en la fijación de la responsabilidad hipotecaria.

Para constituir una hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito, se debe determinar en la escritura la cantidad máxima de la que responde la finca y el plazo de duración de la garantía hipotecaria. Si al vencimiento del plazo el acreditado no ha reintegrado el saldo de la cuenta, el acreedor hipotecario podrá ejecutar la hipoteca para su cobro. Para ello, la entidad dará fe mediante certificación del saldo pendiente, que se notificará judicial o notarialmente al deudor. Este podrá alegar error o falsedad dentro de los ocho días siguientes a la notificación.

Rentas o Prestaciones Periódicas

El cumplimiento de rentas o prestaciones periódicas puede garantizarse hipotecariamente desde la aprobación de la LH. Su especialidad reside en que las prestaciones objeto de la obligación garantizada son múltiples y temporalmente espaciadas. El acreedor hipotecario puede ejecutar la hipoteca para cubrir las rentas o prestaciones periódicas vencidas y no pagadas. El adquiriente de los bienes en la subasta los adquirirá con la subsistencia de la hipoteca hasta el vencimiento final de la obligación.