Valoración del Suelo: Normativa y Criterios en España

Valoración del Suelo en España

Fuentes del Derecho

Las fuentes del Derecho que regulan la valoración del suelo en España son:

  • Normas escritas: Ley del Suelo (LS/2008) y Real Decreto 1492/2011.
  • Costumbre.
  • Principios generales del Derecho:
    • Principio de reconocimiento de la propiedad privada: La propiedad privada está delimitada por su función social (art. 33 CE). Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización (art. 33.3 CE).
    • Principio de reserva de ley: La regulación del derecho de propiedad solo puede hacerse mediante ley que respete su contenido esencial (art. 53.1 CE).
    • Principio del orden constitucional medioambiental:
      • Derecho a disfrutar de un medio ambiente adecuado (art. 45 CE).
      • Deber de los poderes públicos de velar por la utilización racional de los recursos naturales (art. 45 CE).
      • Objetivo de promover la conservación del patrimonio histórico, cultural y artístico (art. 46 CE).
      • Derecho a una vivienda digna y adecuada (art. 47 CE).
      • Regulación del suelo de acuerdo con el interés general (art. 47 CE).
    • Principio de reparto competencial: Las Comunidades Autónomas pueden asumir competencias en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda (art. 148.1.1 CE). El Estado tiene competencias que interfieren y modulan las de las CCAA, como la planificación de la actividad económica (art. 149 CE) y las condiciones básicas de igualdad (art. 149 CE).

Valoración del Suelo Rural

Según el art. 22 de la LS/2008 y el art. 6 del RD 1492/2011, el suelo se valorará considerando la situación básica que proceda. El suelo rural se valorará mediante la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación (art. 23.1 LS/2008 y art. 7.1 RD 1492/2011).

Criterios Generales de Capitalización

El art. 11 del RD 1492/2011 establece los criterios generales de capitalización:

  • Considerar un escenario ilimitado de permanencia del suelo rural.
  • Dividir la duración en un número determinado de duraciones limitadas.
  • Determinar la expresión general para la capitalización de las rentas.

Tipos de Capitalización

  • Suelo rural con desarrollo de actividades agropecuarias o forestales.
  • Suelo rural con desarrollo de actividades extractivas, comerciales, industriales y de servicios.

Capitalización de Rentas Real o Potenciales en Explotaciones Rurales

El legislador prevé reglas y expresiones específicas para la capitalización de la renta real o potencial de las posibles explotaciones rurales:

  • Explotaciones agropecuarias y forestales.
Rentas Real y Potencial: Cálculo
  • Renta real (art. 8.1): Correspondiente a la explotación existente, acreditada o imputable por los cultivos y aprovechamientos efectivamente implantados.
  • Renta potencial (art. 8.2): Referida a la que sea atribuible por usos o actividades más probables con medios técnicos normales.
Factor de Corrección por Localización

Valoración del Suelo Urbano

El art. 24 de la LS/2008 y el art. 19 del RD 1492/2011 diferencian dos tipos de suelo urbano:

1. Suelo Urbanizado No Edificado

El valor del suelo se calculará mediante la aplicación del valor de repercusión del suelo, considerando el uso que corresponda y determinado por el método residual estático, a la edificabilidad de referencia (art. 24.1 LS). Se consideran tres valores: uso, edificabilidad y valor de repercusión.

2. Suelo Urbanizado Edificado

El valor del suelo será el que resulte superior de las siguientes operaciones (art. 24.2 LS):

  • Valor calculado mediante método de comparación (de suelo y construcción).
  • Valor calculado por el método residual (aplicado al suelo, sin tener en cuenta la edificación o construcción).

Indemnizaciones

La LS/2008 y el RD 1492/2011 prevén dos supuestos indemnizatorios:

  1. Indemnización de la facultad de participar en actuaciones de nueva organización (art. 25 LS/2008).
  2. Indemnización de la iniciativa y promoción de actuaciones de urbanización o edificación (art. 26 LS/2008).

1. Indemnización de la Facultad de Participar en Actuaciones de Nueva Organización

Requisitos
  • Que los terrenos hayan sido incluidos en la delimitación del ámbito de actuación y concurran los requisitos para iniciar la actuación o expropiar el suelo.
  • Que la facultad no pueda ser ejecutada o pueda serlo con alteración de las condiciones de su ejercicio.
  • Que la valoración sea consecuencia del incumplimiento de los deberes inherentes al ejercicio de la facultad de participar en actuaciones de nueva organización.
Criterio Valorativo

El sistema para valorar la pérdida o menoscabo de la facultad exige la consideración del porcentaje determinado para la participación de la comunidad en las plusvalías.

2. Indemnización de la Iniciativa y Promoción de Actuaciones de Urbanización o Edificación

El art. 26 diferencia los siguientes supuestos:

  1. Supuestos en los que no se ha iniciado la urbanización o la edificación.
  2. Supuestos en los que se ha iniciado la urbanización o la edificación.
  3. Supuestos en los que la retribución del promotor no se realiza mediante la adjudicación de parcelas resultantes.
  4. Supuestos en los que los propietarios no están al día de sus deberes y obligaciones.