Principios Hipotecarios Fundamentales: Cierre Registral, Legitimación y Fe Pública

Principio de Prioridad en el Registro de la Propiedad

El principio de prioridad es uno de los principios hipotecarios fundamentales y tiene su base en la máxima prior tempore potior iure (primero en el tiempo, primero en el derecho). El artículo 17 de la Ley Hipotecaria (LH) dispone que, inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o derechos reales sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible. Tampoco podrá inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de 60 días contados desde la fecha del mismo asiento.

Requisitos para el Cierre Registral

Para que se produzca el efecto de cierre registral deben concurrir dos títulos, uno de los cuales ha de presentarse con anterioridad al otro.

Requisitos del Título Presentado con Anterioridad:

Debe ser traslativo o declarativo, aunque también los modificativos o extintivos cierran el registro respecto de los títulos que no cuenten con esa modificación o extinción.
El título ha de estar inscrito, anotado o presentado.
- Si está inscrito, el cierre registral es definitivo.
- Si está anotado, para que se produzca el cierre es preciso que tenga naturaleza traslativa o declarativa.
- Si está presentado, el cierre es provisional durante la vigencia del asiento de presentación, que son 60 días.

Requisitos del Título Presentado con Posterioridad:

Debe ser de igual o anterior fecha que el primeramente presentado. Si es posterior, no se aplica el artículo 17, sino el 20.
Ha de ser opuesto o incompatible con el título anterior. Si fueran compatibles, la prioridad se traduce en la prelación o rango preferente.
Ha de consistir en una transmisión o gravamen del mismo inmueble o derecho real.

Efectos del Cierre Registral

El registrador no podrá ni inscribir ni anotar el título presentado en segundo lugar.
El asiento de presentación, si se realiza, es la calificación cuando se produce el cierre del registro.

Cierre Registral: Principio de Prioridad Temporal

El cierre registral es un principio hipotecario fundamental, basado en el axioma prior tempore potior in iure (primero en el tiempo, primero en el derecho). No aparece expresamente mencionado en la Ley Hipotecaria, pero está confirmado en los artículos 17, 24, 25 y 248 LH.

El artículo 17 LH establece que, inscrito o anotado preventivamente un título, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.

Si solo se hubiere extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días.

Requisitos para el Cierre Registral

Del Título Presentado con Anterioridad:

Debe ser traslativo o declarativo (aunque los modificativos o extintivos también cierran el filtro a los títulos que no tengan en cuenta esa modificación o extinción).
Ha de estar inscrito, anotado o presentado.
- Una inscripción cierra el registro definitivamente.
- Una anotación lo cierra si tiene naturaleza traslativa o declarativa.
- Si solo está presentado, el cierre es por los 60 días de vigencia del asiento.

Del Título Presentado con Posterioridad:

Debe ser de fecha anterior o igual al presentado (si es de fecha posterior se aplica el artículo 20 LH, relativo al principio de tracto sucesivo).
Ha de ser opuesto o incompatible con el anterior (si fuera compatible, la prioridad se traduce en prelación o rango).
Ha de consistir en una transmisión o gravamen del mismo inmueble o derecho real.

Efectos del Cierre Registral

El registrador no podrá ni inscribir ni anotar el título presentado en segundo lugar (y eso sin entrar en la validez o no del acto jurídico).
El asiento de presentación sí se realiza. Es la calificación cuando se produce el cierre del registro.

Principio de Legitimación Registral

Es el principio hipotecario por el que los asientos del Registro se presumen exactos y veraces, y, en consecuencia, el titular está legitimado para actuar judicial y extrajudicialmente en el sentido que se deduzca del asiento.

Artículo 38.1. LH: A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo; de igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.

Artículo 1.3. LH: Los asientos del Registro… están bajo la salvaguarda de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley.

Artículo 97 LH: Cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera.

La presunción de exactitud establecida por el artículo 38 comprende la existencia, extensión, titularidad y causa de los derechos inmuebles debidamente registrados a todos los efectos legales.

Ámbito de la Presunción

Material: En orden a la materia o rama jurídica, el artículo 38.1 indica que la presunción rige a todos los efectos legales; ello significa que, por una parte, no se contrae a los efectos de la Ley Hipotecaria, sino también a todos los demás campos del Derecho en que tenga que apreciarse la eficacia del asiento.
Sujeto: La presunción se aplica a cualquier titular registral sin otro requisito que el de haber inscrito su título.
Derecho: La presunción de exactitud abarca la existencia del derecho, su titularidad o pertenencia.
Descripción: Si se trata de fincas coordinadas con el Catastro, se presumirá, salvo prueba en contrario, que los datos descriptivos de la finca contenidos en el folio registral coinciden con la realidad física. En el resto de fincas no existe un criterio unificado en la jurisprudencia.

Efectos de la Presunción

Facultad de Disponer: Se entiende que la apariencia creada por la inscripción implicaría un poder jurídico apto para transmitir el derecho real ajeno.

Legitimación Registral y Acciones Reales

Artículo 41 LH: Las acciones reales procedentes de los derechos inscritos podrán ejercitarse a través del juicio verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil contra quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio. Estas acciones, basadas en el principio de legitimación registral que reconoce el artículo 38, exigirán siempre que, por certificación del Registrador, se acredite la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento correspondiente.

Las acciones que se pueden ejercitar por este procedimiento son las reales procedentes de los derechos inscritos. Los derechos han de estar necesariamente inscritos en el Registro de la Propiedad para gozar de protección.

El procedimiento se caracteriza por su carácter facultativo para el titular registral.

La legitimación activa corresponde al titular registral y la pasiva a quienes, sin título inscrito, se opongan al derecho real inscrito o perturben su ejercicio.

En cuanto a su tramitación, se regula por las normas del juicio verbal.

Principio de Fe Pública Registral

El principio de fe pública registral aparece formulado en el artículo 34 LH, según el cual el tercero de buena fe que adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o revoque el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La aplicación del precepto presupone una discordancia entre la realidad y el Registro de la Propiedad, en el que consta como titular de un derecho real quien no lo es. Ello significa que, confiando en la veracidad del Registro Público de lo que contiene, ha de ser mantenido en su adquisición a pesar de que la persona de quien adquiere no fuera el verdadero titular del derecho.

Requisitos de Protección del Tercero

Que la adquisición sea onerosa.
Que su buena fe se presume siempre, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.
Que su adquisición sea válida.
Que no consten en el Registro las causas de nulidad del derecho del transmitente.
Que se inscriba la adquisición del tercero.