Servidumbres y Derechos de Garantía en Bienes Inmuebles

Servidumbres

La servidumbre: cargas que la ley o el propietario impone a su predio, convirtiéndose en predio sirviente, que impone un beneficio o una utilidad a otro predio, predio dominante. Son cargas que se establecen sobre un fundo en provecho de otro fundo que puede dar derecho al propietario del predio dominante para realizar cierto uso en el predio ajeno. Predio sirviente: el predio afectado por la servidumbre; predio dominante: el predio colindante.

Gravante: son cargas que el propietario establece para el beneficio del colindante.

Características de las Servidumbres

Todas las cargas suponen sobre un bien inmueble sin tomar en cuenta quién sea el propietario, afectarán a perpetuidad el predio sirviente; siempre está sujeta a un predio, no podrá ser transferida y grabada independientemente; no son una obligación de hacer; perpetuas, salvo disposición expresa o constituya un plazo; son indivisibles, afecta a todos los propietarios del bien sirviente y beneficia a todos los del dominante: aportar una ventaja real al predio dominante; carácter inmobiliario.

Elementos de las Servidumbres

  • Subjetivo: debe tratarse de dos predios que son colindantes y que pueden ser de distintos titulares o un solo titular de ambos predios interviene.
  • Propietario del predio dominante: sujeto activo que se verá beneficiado con la servidumbre, tiene la utilidad.
  • Propietario del predio sirviente: sujeto pasivo, se verá limitado en el derecho de propiedad, afecta su predio con esta servidumbre a favor de otro, permitiendo que el propietario del predio dominante realice ciertos actos en su predio.

Las servidumbres son permanentes, solo por disposición legal o un pacto se podrían tener un plazo determinado.

Atributos de las Servidumbres

Facultades o poderes que concede la servidumbre, se confiere al titular del predio dominante el derecho de realizar ciertos actos en el predio sirviente o en todo caso impedir que el propietario del predio sirviente realice ciertos actos propios de la titularidad en beneficio del predio dominante, el predio sirviente pierde la facultad de uso y disfrute.

Constitución de las Servidumbres

  • Por contrato, convenio entre los 2 propietarios.
  • Por ley.
  • Por voluntad testamentaria.
  • Por disposición unilateral del propietario.
  • Por prescripción adquisitiva.

Clasificación de las Servidumbres

  • Por su fuente:
    • Convencionales: nacen del acuerdo de las partes a través de un pacto.
    • Legales: establecidas por la ley.
  • Por su objeto:
    • Positivas: permiten al propietario del predio dominante el poder de realizar ciertos actos en el predio sirviente.
    • Negativa: establecen una obligación de abstención, impiden algo del predio sirviente en beneficio del predio dominante.
  • Por naturaleza del predio sirviente: urbanas y rústicas.
  • Por la manera como se ejercitan:
    • Continua: se ejercita sin necesidad de un hecho actual del hombre se van a configurar sin la intervención de un sujeto.
    • Discontinua: requieren de un hecho del sujeto que se van a materializar con los actos que realice el sujeto en el predio dominante.
  • Por su visibilidad:
    • Aparentes: se exteriorizan por actos materiales, se anuncian por obras o signos externos.
    • No aparentes: no presentan ningún signo exterior de su existencia y que para determinar se requiere hacer un estudio de la titulación.

Derechos y Obligaciones del Predio Dominante

  • Mantiene la titularidad del bien.
  • Puede llevar a cabo todo lo que le ha permitido en el acto constitutivo de la servidumbre.
  • Puede ejercitar acciones judiciales o extrajudiciales en defensa de la servidumbre.
  • Podría reclamar o pedir que el titular del predio sirviente realice aquellos actos a los que se ha comprometido a abstenerse en beneficio del predio dominante.
  • Respetar los alcances de la servidumbre.
  • Tiene que hacer uso de esa servidumbre en base a lo establecido en el acto constitutivo.
  • Debería asumir el pago de todas las mejoras que sean necesarias para usar la servidumbre.
  • No debe excederse de lo permitido en el acto constitutivo.

Derechos y Obligaciones del Predio Sirviente

  • Mantiene los atributos que concede el derecho de propiedad.
  • Puede ejercer acciones en defensa de la servidumbre.
  • Exigirle al propietario del predio dominante que las obras que realice para el ejercicio de la servidumbre se ajuste a lo establecido en el acto constitutivo o que no se afecte.
  • Tiene que aceptar el ejercicio del derecho de servidumbre.
  • Deberá de abstenerse a aquello que se ha comprometido en beneficio del predio dominante.
  • Permitir que el propietario del predio dominante realice ciertos actos en su predio para la mejor utilidad.
  • No puede impedir al propietario dominante el uso y ejercicio de la servidumbre.

Servidumbre Legal

Nace cuando la ley lo dispone.

Servidumbre Legal de Paso

Se establece en beneficio de un interés privado a favor de predios isla, que no tengan salida a caminos públicos hasta que adquieran acceso directo a un camino.

Reglas para la Constitución de la Servidumbre Legal de Paso
  • Deben constituirse obligatoriamente a favor de estos predios que se encuentran dentro de otros sin tener salida.
  • Es oneroso: el valor debe tener en cuenta los posibles daños y perjuicios que ocasionen al propietario del predio sirviente.
  • La compensación debería cubrir el área afectada por la servidumbre, se requiere gratuitamente en el caso que se adquieran un predio enclavado en otro.
  • Hay una obligación del titular de darle salida.
  • Amplitud del camino, depende de las circunstancias, en algunos casos podría ser que solo se requiera para una circulación peatonal, se establecerá el área necesaria para esa circulación peatonal, puede ser para que circulen vehículos.

Extinción de las Servidumbres

  • Cuando coincide en una sola persona la realidad de propietario de ambos predios.
  • Por vencimiento del plazo acordado perdiendo su validez.
  • Deja de tener efecto cuando esta deja de tener utilidad para el propietario del predio dominante.
  • Por renuncia del propietario del dominante ya que no necesita, ya perdió su utilidad podría renunciar voluntariamente.
  • Por no usarla 5 años.
  • Por resolución del derecho de quien la constituyó.
  • Por la imposibilidad de uso, la servidumbre se da porque es útil para el dominante si deja de tener utilidad ya no tiene fundamento legal.
  • Por destrucción de cualquiera de las dos edificaciones.

Derecho de Garantía

Aseguran el cumplimiento de una obligación mediante la concesión de un poder directo e inmediato sobre un bien, poder que faculta al titular del derecho. Asegurar el cumplimiento de las obligaciones contraídas en favor a un acreedor. El beneficio del titular del derecho de garantía está relacionado con la seguridad que se brinda al cumplimiento de una obligación principal y no al goce, uso. Garantizan obligaciones de dar, de hacer y no hacer que sean propias del titular del bien o que sean obligaciones de un tercero. En caso de incumplimiento de una obligación. Facultad al titular, al acreedor a la ejecución, a la venta del bien y a la preferencia en el pago de la obligación con el pago obtenido de esa venta.

Naturaleza del Derecho de Garantía

Recaen o se afectan bienes muebles e inmuebles.

Finalidad del Derecho de Garantía

Asegurar al acreedor que su crédito será pagado en el plazo acordado con el deudor.

Características del Derecho de Garantía

  • Recaen de forma directa sobre los bienes muebles (garantía mobiliaria) e inmuebles (anticresis o hipoteca) para garantizar el cumplimiento de una obligación.
  • Nacen de un acto contractual voluntario entre el acreedor y deudor.
  • No tienen autonomía, siempre van unidas a la obligación principal. De tal forma cuando se cumpla la obligación principal se extingue.
  • Se mantiene hasta que se cumpla totalmente la obligación principal.
  • No se disminuye a una parte específica del bien, sino sigue afectando todo el bien.
  • El acreedor tiene derecho de preferencia de pago en caso que se incumpla podría solicitar.
  • Debe ser precisa, debe ser identificable.
  • Para que sea oponible requiere de publicidad, el gravamen deberá acceder a registros públicos para que sea público y oponible.

Importancia Económica y Social del Derecho de Garantía

  • La economía se desarrolla en base a crédito donde los acreedores que otorgan estos créditos pueden solicitar garantías, dan posibilidad de movimiento económico.
  • Satisface las necesidades de los adquirentes de los bienes tanto personas naturales o jurídicas, pueden acceder a los servicios sin tener una posibilidad de dinero en efectivo, satisfacen sus necesidades con un préstamo de dinero.

Garantía Mobiliaria

Garantiza una obligación, gravando un bien mueble con desposesión o sin ella, facultando al acreedor en caso de incumplimiento de la obligación, la preferencia, persecución y venta del bien para satisfacer con su importe las responsabilidades pecuniarias. Garantiza obligaciones presentes o futuras determinadas o determinables, sujetos o no a la modalidad.

Características de la Garantía Mobiliaria

  • Se constituye por acto jurídico, debe constituirse por escrito mediante el propietario del bien (deudor) afecta este bien mueble en cumplimiento de una obligación.
  • Derecho mobiliario: solo se afectan los bienes muebles que están determinados en el acto constitutivo.
  • Con o sin desplazamiento: al momento de la constitución, el bien sobre lo que recae la garantía puede estar saliendo del entorno económico del deudor (con desplazamiento) o podría pactar también que se quede en posesión del deudor (sin desplazamiento).
  • Dependen de una obligación principal.
  • Se van a mantener vigentes mientras subsista la obligación principal.
  • Es transmisible: si se transfiere el bien, seguirá grabado, la garantía va como accesorio al bien.
  • Es temporal: tiene un plazo determinado, tiene relación indirecta con el plazo convertido con el cumplimiento de la obligación. Mientras subsista la obligación principal, subsistirá la garantía.

Anticresis

Se entrega la posesión de un inmueble para asegurar un cumplimiento de una seguridad dineraria, consiguiendo al acreedor el derecho de usar y explotar el inmueble. Se entrega el bien. Solo podría recaer en bienes inmuebles que permitan al acreedor usar, explotar el bien para disfrutar sus frutos.

Finalidad de la Anticresis

Obligación dineraria que se garantice, se pague al vencimiento del plazo y los intereses que genere, se compensen con los frutos que genere el bien.

Características de la Anticresis

  • Acreedor disfruta y usa el bien.
  • Convencional por voluntad de las partes.
  • Acto bilateral se perfecciona con la entrega del bien.

Derechos y Obligaciones del Acreedor en la Anticresis

  • Desde la posesión, de retención, compensar el crédito con la renta, percibir los frutos, venta judicial del bien, pago referente.
  • Obligación de conservar y administración, rendición de cuentas, de restitución.

Derechos y Obligaciones del Anticresista

  • Restitución del bien, supervisar, fiscalizar e inspeccionar.
  • Solicitar al acreedor la rendición de cuentas.
  • Mantiene el dominio.
  • Entregar la posesión del bien y mantenerlo en la misma situación, reembolso de los gastos.

Extinción de la Anticresis

  • Pago, dación en pago, novación, nulidad, anulación, rescisión o resolución de la obligación principal, renuncia del acreedor, la devolución de la cosa implica la renuncia al derecho real pero se mantiene la obligación.

Hipoteca

Se da sobre el inmueble de un deudor o de un tercero en seguridad de incumplimiento de la obligación garantizada la realización pública del bien satisfaciendo con su precio en forma preferencial a quien la tenga registrada.

Naturaleza de la Hipoteca

Atribuye al titular un poder sobre el inmueble: poder de persecución, preferencia y venta judicial.

Requisitos de la Hipoteca

  • Que afecte el bien el propietario, directa por el propietario o por intermedio de un representante.
  • Asegurar el cumplimiento de una obligación, determinada: cuando se encuentra descrita en el acto, determinable: no está determinado en el acto.

Características de la Hipoteca

  • Disponibilidad del bien por el deudor.
  • Publicidad registral.
  • Especialidad en cuanto a la obligación en cuanto al bien.
  • Indivisibilidad.
  • Transmisibilidad.

Obligaciones del Acreedor en la Hipoteca

Una vez se pague lo que fue garantizado, el acreedor deberá levantar la hipoteca que se había constituido sobre el inmueble.

Derechos y Obligaciones del Deudor en la Hipoteca

  • A seguir usando el inmueble.
  • Puede disponer del bien.
  • Cumplir la obligación dentro del plazo con las condiciones acordadas con el acreedor.

Efectos de la Hipoteca

  • Pago de capital: el monto de la obligación originaria.
  • Pago de intereses: interés que generaron la obligación principal.
  • Primas de seguro: el acreedor exige que el deudor tener un seguro.

Extinción de la Hipoteca

  • Anulación, rescisión o resolución de la obligación.
  • Renuncia escrita del acreedor.

La Retención

Un acreedor retiene en su poder el bien de su deudor si su crédito no está suficientemente garantizado.

Modos de Retención

  • Extrajudicial: el acreedor se rehúsa a entregar el bien hasta que no se cumpla la obligación.
  • Judicial: el deudor acciona judicialmente y solicita la entrega del bien.