Comunidad de Bienes y Propiedad en Derecho: Tipos, Constitución y Extinción

LA COMUNIDAD DE BIENES Y LA PROPIEDAD

Introducción a la Comunidad de Bienes

Partiendo de lo establecido en el art. 392 del Código Civil (CC): “Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas…”. Es decir, por ejemplo, cuando un coche, una finca o un piso pertenecen a la vez a varias personas.

A continuación, el párrafo segundo de ese mismo artículo dice que: “A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título”. Por tanto, una comunidad de bienes se rige, en primer lugar, por el contrato o la disposición especial aplicable, y en segundo lugar, en defecto de contratos o disposiciones legales especiales -como las de propiedad horizontal- se aplicarán las reglas generales de los artículos 392 y siguientes del CC.

Un caso relevante de reglas legales especiales para un tipo de cotitularidad es el de las relativas a la cotitularidad de un derecho de crédito, es decir, cuando hay varios acreedores en una misma obligación.

Modelos de Comunidad de Bienes

Es habitual distinguir dos modelos básicos de comunidad de bienes:

1. Comunidad Romana

   Se caracteriza, en primer lugar, porque el derecho sobre el que recae la comunidad se divide en cuotas ideales, que se atribuyen a cada uno de los comuneros o copropietarios. Esta cuota se expresa en tantos por ciento o en fracciones (tiene un tercio, un cuarto, un quinto, un 20%…). Esas cuotas no tienen por qué ser idénticas entre sí. Un copropietario puede tener el 50%, otro el 20% y otro el 30%.

   La segunda característica es que cada copropietario puede disponer de su cuota, puede venderla, puede regalarla, cuando fallece puede pasar a sus herederos… Es decir, que si uno tiene el 25% puede vender ese 25% a otra persona o puede donarlo, cuando fallece sus herederos reciben ese 25%…

   La tercera característica es que los comuneros tienen a su disposición en cualquier momento la acción de división para poner fin a la situación de comunidad.

   Este es el modelo que inspira el régimen general de la comunidad de bienes en el CC, y concibe a la comunidad como algo “no deseable”, pues genera conflictos y problemas entre los comuneros, por ello existe esa tendencia a hacerlo desaparecer y la posibilidad de los comuneros de poner fin en cualquier momento a la comunidad mediante la acción de posesión.

2. Comunidad Germánica

   Reflejada en algunos tipos especiales de comunidad que existen en nuestro derecho, sobre todo la comunidad hereditaria y la comunidad de bienes gananciales, aunque no son comunidades germánicas “puras”.

   En la comunidad germánica, en primer lugar, no hay cuotas como las de la comunidad romana, pues aquí cada comunero tiene un derecho global sobre el bien, que está limitado por la eventual presencia de otros derechos similares de los demás comuneros. Puede hablarse de cuotas para determinar la eventual intensidad del derecho global de cada comunero, es decir, que cada comunero puede tener un derecho global más intenso que cada comunero, y eso se expresa a través de la cuota. De cualquier manera, la cuota aquí no tiene la misma función en la comunidad romana.

   En segundo lugar, los comuneros no tienen posibilidad de disponer del propio derecho sobre la comunidad -la cuota- y salir así de la comunidad. Aunque identifiquemos una cuota que exprese la intensidad de su derecho sobre el bien objeto de la comunidad, y esta sea, por ejemplo, del 30%, no pueden venderla, no pueden donarla, lo que recibirán sus herederos será la cuota global…

   En tercer lugar, no existe acción de división.

   La idea es, en general, inversa a la comunidad romana, considerándose a la comunidad germánica como algo deseable y que debe ser mantenido, rigiendo el principio de actuación conjunta: en nuestro sistema, responden -con peculiaridades- tanto la comunidad de gananciales como la hereditaria.

Constitución de la Comunidad de Bienes

En cuanto a la constitución de comunidad de bienes, no hay modos específicos para ella, sino que se constituye mediante los modos genéricos de adquisición de derecho: para que exista una comunidad, solo se necesita que varias personas adquieran el mismo derecho; siempre que dos o más personas resulten ser cotitulares del mismo derecho (por ejemplo, porque entre los tres han comprado el coche o la casa, o la han heredado, o se la han regalado), tendremos una comunidad de bienes.

Principios Rectores de la Comunidad de Bienes

En cuanto a los principios rectores del régimen legal de la comunidad de bienes, encontramos:

1. Autonomía Privada: La primera fuente del régimen jurídico de la comunidad de bienes son los acuerdos a los que hayan podido llegar los comuneros, y solo a falta de estos acuerdos se aplican las reglas del CC con las limitaciones pertinentes.
2. Proporcionalidad: Los comuneros participan en los beneficios y cargas que derivan de la comunidad en proporción a sus respectivas cuotas. Por ejemplo, si hay que pagar un impuesto por la propiedad de ese bien, cada comunero pagará en proporción a la cuota que le corresponde de ese bien (si una persona tiene un 50% del bien, tendrá que pagar el 50% del impuesto). Esto es de acuerdo con las reglas civiles, ya que las reglas tributarias sobre quiénes son los obligados y a quiénes se les puede exigir el 100% pueden ser distintas.
3. Principio Democrático o Mayoritario: Las decisiones relativas a la administración, disfrute, disposición de la cosa común se tomarán por mayoría -salvo cuando la ley exija la unanimidad-, que se calcula, no en relación con los comuneros, sino con las cuotas (si hay cinco comuneros: uno tiene el 40%, otro el 20%, otro el 20% y otros dos el 5% cada uno, basta con que se pongan de acuerdo el del 40% y el del 20% para que tengan la mayoría de cuotas suficiente para tomar las decisiones pertinentes). En algunos casos, como en la Propiedad Horizontal, se pide que haya mayoría de comuneros que represente la mayoría de las cuotas, es decir, las dos mayorías. De cualquier manera, en el Código Civil solo se pide la mayoría de cuotas.
4. Libertad Individual: Cada comunero puede abandonar cuando quiera la comunidad mediante la disposición sobre su propia cuota, es decir, puede dejar la comunidad vendiendo o regalando su cuota, o bien puede poner fin a la situación de comunidad mediante el ejercicio de la acción de división.

La Cuota en la Comunidad de Bienes

En este régimen es clave la cuota que tiene cada comunero. Es una cuota ideal, que no se materializa en una concreta parte de la cosa (al menos mientras no se produzca la acción de división), es decir, que si yo soy copropietario de un piso y me corresponde una cuota del 50%, mi derecho no recae sobre habitaciones que supongan el 50% del piso, sino globalmente sobre todo el piso.

La cuota que corresponde a cada comunero es la que resulte del hecho, acto o negocio originado por la comunidad, o, en su caso, la ley aplicable. Si no es posible determinar las cuotas que corresponden a cada uno mediante estos métodos, las cuotas se presuponen iguales, es decir, desde el punto de vista práctico esto ocurre a la inversa: las cuotas se presuponen iguales salvo que se pruebe que son distintas en función del hecho, acto o negocio originado por la comunidad o la ley aplicable.

Las reglas sobre el contenido de comunidad están en el libro.

Extinción de la Comunidad de Bienes: La División de la Cosa Común

Una particular forma de extinción de la comunidad es la división de la cosa común. Hay distintas formas de extinguir la comunidad: por pérdida de la cosa, por extinción del derecho sobre la cosa, pero la más importante es la división de la cosa común.

La regla general es la del artículo 400 CC: “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común…”. Aquí late la idea de la comunidad como algo no deseable. Por ello, se facilita la desaparición de la comunidad mediante la atribución de la acción de división a cualquier comunero en cualquier momento.

Sin embargo, el CC establece también algunas dificultades a esta facultad de pedir la división de la cosa común, que pueden derivar, en primer lugar, de la existencia de pactos de indivisión entre los comuneros; en segundo lugar, la de la indivisibilidad funcional de la cosa.

Pactos de Indivisión

En el segundo párrafo del art. 400 CC dice: “…será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.” Aquí está esa idea de que la comunidad no es deseable, de forma que se admite que se pacte la indivisión, pero como máximo cada diez años se podrá plantear nuevamente la posibilidad de dividir la cosa común. Es decir, es posible que se pacte la indivisión, pero el plazo máximo es de diez años, y transcurridos esos diez años, pueden pasar tres cosas:

1. Que se vuelva a pactar la indivisión para los próximos diez años.
2. Que alguno de los comuneros pida la división, ya que está legitimado para hacerlo.
3. Que nadie pida la división, pero tampoco se pacte la división, y entonces, en cualquier momento, en adelante, cualquiera de los comuneros podría pedir la división.

Indivisibilidad Funcional de la Cosa

Está reflejada en el artículo 401 CC: “Sin embargo, de lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina…”. Esta es la llamada indivisibilidad funcional porque deriva de que, si la cosa se divide, resulta ser inservible para el uso para el que estaba destinada. Por ejemplo, un pozo que es copropiedad de los propietarios de las fincas de los alrededores o en la rampa de entrada común a los garajes de dos chalés independientes. En este caso, la división no tendría sentido porque hace inservible esa cosa para el uso al que se destina. Por ello, lo peculiar en este caso es que no existe acción de división, y en ello se distingue de la indivisibilidad esencial, en la que sí existe acción de división, pero sin división material de la cosa. En este caso, no existe acción de división, ni su equivalente de vender la cosa y repartirse el precio porque eso tampoco solucionaría el problema, es decir, no tiene ningún sentido (pensando, por ejemplo, en la rampa mencionada) dividirlo materialmente (porque no podrían entrar ninguno de los dos coches) ni venderla a un tercero (porque no podría entrar ninguno de los coches sin permiso del tercero). Lo mismo pasaría con el ejemplo del pozo, donde la división no sería posible, y, por tanto, no existe acción de división.

Indivisibilidad Esencial

El otro supuesto que es aparentemente parecido pero no idéntico a este es el caso del artículo 404 “Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio”. Aquí estamos ante la indivisibilidad esencial. Pensamos, por ejemplo, en un coche o en un caballo, cuya división material no tendría sentido. Por ello, lo que hace el CC es darle un sentido distinto a la acción de división: consiste en coadjudicar el coche o el caballo a uno de los comuneros y este paga a los otros la parte proporcional de su valor, o en vender el coche o el caballo y repartir el dinero entre los comuneros. La diferencia de este hecho con la indivisibilidad funcional es notable desde el punto de vista práctico y desde el punto de vista jurídico.

Desde el punto de vista práctico, es que la acción de división de la cosa funcionalmente indivisible se caracteriza porque la división haría inservible la cosa para el uso al que se le destina (no tendría sentido ni dividir materialmente el pozo ni vendérselo a un tercero, porque de ninguna manera podría el pozo seguir cumpliendo las funciones para las que existe; en cambio, hablando de un coche o un caballo, no tiene sentido dividir materialmente el coche o el caballo porque entonces nos quedamos sin coche o sin caballo, pero sí tiene sentido venderlo y repartirse el precio).

Por tanto, de la indivisibilidad funcional (la cosa es inservible para su uso) se ocupa el artículo 401 CC, de la indivisibilidad esencial se ocupa el artículo 404 CC. En el primer caso no es posible ejercitar la acción de división y en el segundo sí hay acción de división, pero con un contenido distinto, que no es la división material de la cosa, sino la adjudicación a uno de los propietarios indemnizando a los demás o la venta de la cosa y el reparto del precio. En cuanto a sus efectos, el efecto fundamental de la división de la cosa común es que atribuye al comunero la parte de la cosa común que le ha sido adjudicada, pero ahora en titularidad exclusiva, que sustituye a la cuota sobre la cosa originaria que tenía al principio.

Propiamente, no hay una transmisión de esa parte al comunero, sino una sustitución del objeto del derecho que tenía. Entonces, podríamos decir que antes tenía el 25% (la cuarta parte) de la cosa considerada en su conjunto, y ahora tiene el 100% del 25%, tiene la titularidad exclusiva de la parte que le ha correspondido al dividir. Pensemos, por ejemplo, en una finca dividida entre 4 comuneros. Antes de la división, cada comunero tenía el 25% de la finca, y después de la división cada comunero tenía el 100% de una cuarta parte de la finca, que es lo que le ha correspondido.

La Medianería: Una Comunidad Especial

Encontramos una comunidad especial: la medianería, que se da sobre los elementos divisorios entre dos fincas que están construidos sobre el lindero común de la finca, es decir, que yo puedo tener una finca que tiene una finca vecina, y si yo construyo un muro en mi parte justo en el lindero, ese muro es enteramente mío, al igual que si mi vecino construye un muro sobre su parte, lindando con mi finca. También puede ser que el muro de separación esté construido justo sobre el lindero, de modo que cae en parte sobre mi finca y en parte sobre la de mi vecino, pero es un único muro. Entonces, la situación de cotitularidad sobre ese muro es lo que se llama medianería. La medianería puede recaer sobre un muro u otros elementos que separen dos fincas, como un seto o una valla en la misma situación que el muro, es decir, que sea uno y común a las dos fincas, no cuando cada finca tiene su elemento divisorio propio, aunque este “pegado” al de la finca vecina, donde serían elementos divisorios distintos.

La medianería está sujeta a unas reglas especiales.