El Contrato de Compraventa y la Permuta en el Derecho Español

COMPRAVENTA

El contrato de compraventa se configura en nuestro Derecho como un contrato consensual, bilateral, oneroso, generalmente conmutativo y traslativo del dominio. Tales caracteres quedan engarzados en la definición legal que ofrece el artículo 1445 del Código Civil (CC), cuando declara que dicho contrato es aquél por el que uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente, aunque sin pronunciamiento sobre si el vendedor está obligado o no a transmitir el dominio de la cosa vendida, en virtud del principio nemo dat quod non habet.

La cuestión tiene su importancia tanto teórica como práctica, máxime, si se evocan los antecedentes históricos romanos de la compraventa en nuestro Derecho y se conectan con las vigentes disposiciones del Código Civil.

Caracteres del Contrato de Compraventa

a) Consensual. El contrato es consensual porque se perfecciona por el mero consentimiento y las obligaciones que en el mismo se constituyen nacen del mutuo acuerdo y convenio sobre la cosa y el precio, ambos caracterizados por su certeza, sin que resulte necesaria la entrega de la cosa, como declara el artículo 1450 del CC. Y no constituye ningún obstáculo para ello el hecho de que el artículo 1466 declare que el vendedor no estará obligado a entregar la cosa vendida si el comprador no le ha pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un plazo para el pago, ya que la obligación del comprador nace desde el mismo momento de la perfección del contrato.

b) Bilateral. Es bilateral porque en su otorgamiento han de concurrir siempre dos sujetos, el vendedor y el comprador, estableciéndose entre ellos una relación jurídica que les constituye recíprocamente en acreedor y deudor al mismo tiempo de la cosa y del precio, naciendo dos obligaciones sinalagmáticas. El carácter bilateral o recíproco provoca la aplicabilidad del artículo 1124 del CC al que se refiere por otra parte el artículo 1503 de forma expresa en el marco regulador de la compraventa, activándose en consecuencia para el vendedor en caso de incumplimiento la facultad de optar entre exigir el cumplimiento forzoso o la resolución del contrato con la indemnización de daños y perjuicios.

c) Oneroso. Se trata además de un contrato oneroso puesto que cada una de las partes debe realizar una prestación de contenido patrimonial, constituyendo el precio un elemento esencial junto a los elementos esenciales del negocio jurídico recogidos por el artículo 1.261 del CC. El precio será cierto y estará siempre determinado, como dinero o signo que lo represente, elemento diferenciador del contrato de compraventa y el contrato de permuta, con el que comparte elementos de su naturaleza jurídica.

d) Conmutativo. El contrato de compraventa es además generalmente conmutativo, ya que lo habitual es que el precio corresponda al valor de la cosa. Entendiendo tal equivalencia en términos absolutos, podría entenderse que el precio habría de ser además justo, pero nuestro Código prescinde de ese elemento, salvo el caso del artículo 1291 apartados 1º y 2º cuando permite la rescisión por lesión en más de las tres cuartas partes del valor de la cosa vendida.

e) Forma. Además, se trata de un contrato sobre el que rige el principio de libertad de forma, con independencia del derecho que tienen las partes contratantes de pactar y exigir la elevación a documento público conforme a lo dispuesto por los artículos 1255 y 1279 del CC.

f) Traslativo. Por último, es un contrato traslativo del dominio en cuanto que su estructura, características y efectos están dirigidos a constituirlo en justo título para su transmisión y adquisición. Tales características nos dirigen hacia el concepto legal de compraventa tipificado en el artículo 1445 que a nuestro juicio presenta una excesiva generalidad por tratarse de una definición meramente funcional y no institucional, ya que no se especifica la cuestión clave siendo un contrato traslativo del dominio, de lo cual no existen dudas desde la más consolidada perspectiva doctrinal y científica, ¿transmite efectivamente el dominio, o se trata de una mera posibilidad que teóricamente debe materializarse, abonada por la inexistencia de un auténtico deber al respecto que deba asumir la parte vendedora?

Principios Inspiradores del Contrato de Compraventa

El Código Civil adopta el principio de la tradición que se concreta en la exigencia de título y modo para efectuar cualquier adquisición por contrato inter vivos del dominio y demás derechos reales.
El Código español no impone al vendedor la obligación de transmitir el dominio de la cosa vendida al comprador.
La doctrina y la jurisprudencia admiten la plena eficacia del pacto de reserva de dominio como garantía propia que afecta al funcionamiento normal del artículo 609 apartado 2º.
Nuestro Código, siguiendo el precedente del Código francés, regula expresamente el caso de doble venta, si bien con efectos diferentes a los previstos en éste (regulada en sus efectos por el artículo 1473 del CC).
Se admite por doctrina y jurisprudencia la validez de la compraventa de cosa ajena, en general con mayor amplitud que en las legislaciones extranjeras.

De todo ello y a modo de conclusión básica, estimamos que las obligaciones que asume legalmente el vendedor, y entre ellas, la de transmitir el dominio, no están causalmente desconectadas de la teoría del título y el modo, pues en realidad y siguiendo los términos expuestos por el legislador en el artículo 609 CC, por consecuencia del contrato y mediante la traditio se produce la adquisición de la propiedad. Cuando el propietario dispone de aquello que ya tiene adquirido, o se obliga acotando la adquisición, y amparándose en la creación de una expectativa de derecho tutelada por el Ordenamiento, está dotando de sentido a esa función social que incumbe a la propiedad (reconocida por el artículo 33 de la Constitución Española) y que necesariamente obliga a interpretar las normas de modo acorde a la finalidad traslativa del dominio que corresponde al contrato de compraventa.

El contenido obligacional implícito al contrato de compraventa relativo al deber de transmitir el dominio al comprador fue moderado por el tiempo tomando como base la distinción histórica entre la propiedad quiritaria y bonitaria, según que el contrato se celebrase entre ciudadanos romanos o con quienes carecían de la ciudadanía, considerando que en determinadas etapas históricas del Derecho romano no era posible adquirir (y en consecuencia transmitir) el dominio sino la simple posesión del bien.

En suma, parece razonable considerar que el vendedor está obligado a transmitir el dominio de la cosa vendida, si bien sometido este deber a las circunstancias en las que se encuentre su titularidad: derecho íntegramente consolidado como propietario, o considerado como una expectativa de adquisición en virtud de un justo título, sin duda protegida por el Derecho.

Compraventa Civil y Mercantil

Siguiendo la tradicional doctrina civil, si nos atenemos a la regulación jurídica del contrato de compraventa cuando la finalidad del contrato y los intervinientes sean sujetos comerciantes, al menos una de las partes, de conformidad con lo establecido por los artículos 325 y 326 del Código de Comercio (CCom), la compraventa será mercantil, por lo que podríamos establecer la distinción entre la estructura contractual civil y mercantil. El citado artículo 325 dispone que «será mercantil la compraventa de cosas muebles para revenderlas, bien en la misma forma que se compraron, o bien en otra diferente, con ánimo de lucrarse en la reventa». Por su parte, el artículo 326 dispone que no se reputarán mercantiles:

Las compras de efectos destinados al consumo del comprador o de la persona por cuyo encargo se adquieren.
Las ventas que hicieren los propietarios y los labradores o ganaderos, de los frutos o productos de sus cosechas o ganados, o de las especies en que se les paguen las rentas.
Las ventas que, de los objetos construidos o fabricados por los artesanos, hicieren éstos en sus talleres.
La reventa que haga cualquier persona no comerciante del resto de los acopios que hizo para su consumo.

A la vista de ambos preceptos, la compraventa se mercantiliza:

Cuando concurren circunstancias teleológicas basadas en la intención de los contratantes, y en particular cuando la finalidad sea el consumo (es importante la adquisición de la condición de consumidor en algunas circunstancias), cuando se realice la venta por razones profesionales-empresariales y cuando se realice con ocasión del ejercicio habitual del comercio como comerciante individual o societario.
Cuando concurran circunstancias objetivas descritas en el artículo 325 CCom, por tratarse de bienes muebles. Cuando la compraventa tenga por objeto bienes inmuebles estaremos ante un contrato civil y no mercantil, a pesar de la importancia del objeto patrimonial (O’CALLAGHAN Y GARCÍA CANTERO).

PERMUTA

Conforme a lo dispuesto por el artículo 1538 del CC, «La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra». De una forma más gráfica define la permuta O’CALLAGHAN afirmando que se trata de un contrato por el que una parte se obliga a transmitir a la otra la propiedad de una cosa, a cambio de que ésta, a su vez, se obliga a transmitirle la propiedad de otra cosa. En consecuencia, resulta fundamental la constatación de la ausencia de un precio en dinero, que inexorablemente nos obligaría a calificar jurídicamente la estructura resultante como compraventa. Este elemento es decisivo tanto para fijar su adecuada naturaleza jurídica como para establecer sus efectos, y así lo puso de manifiesto la importante STS 31 julio 1995 (rec. 1289/1995) cuando declaró que «Así, al no existir precio en la permuta, no son aplicables las normas reguladoras del precio en la compraventa, pues en aquélla no existe un precio en dinero o signo que lo represente, lo que implica que en la permuta ninguna de las partes está obligada a realizar una prestación dineraria; además y por lo mismo no cabe en la permuta distinguir entre un vendedor y un comprador».

En los casos en que estemos ante un contrato de compraventa en el que se haya fijado un precio consistente parte en dinero y parte en otra cosa, se calificará el contrato (compraventa o permuta) por la intención manifiesta de los contratantes. Así lo dispone el artículo 1446 CC, añadiendo que, si no consta tal expresión o calificación expresa del contrato, se tendrá por permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente y por venta en el caso contrario.

Caracteres de la Permuta

Los caracteres que definen la naturaleza jurídica del contrato de permuta son:

Consensual. Se trata de un contrato que se perfecciona por el mero consentimiento, y por el que ambas partes manifiestan su voluntad de ejecución de una prestación específica y diferenciada.
Bilateral. El contrato genera dos circuitos obligacionales diferentes, uno para cada parte contratante, y como elemento central de cada obligación, se genera una prestación específica para cada parte que tiene como característica determinante la identidad de naturaleza puesto que como señala el artículo 1538 CC cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra a cambio.
Oneroso. Este contrato presenta una causa onerosa como elemento esencial del negocio a la luz de lo dispuesto por el artículo 1260.3º y 1274 CC, y en su virtud, la esencia de tal naturaleza se concreta en la prestación o promesa de la cosa por la otra parte, ya sea de forma inmediata o sometida a cualquier elemento accidental del negocio, por pacto expreso.
Traslativo del dominio. El Código Civil atribuye a la permuta la misma naturaleza jurídica que a la compraventa, y así resulta de la remisión expresa que realiza el artículo 1541 CC, afirmando que en todo lo que no se halle especialmente determinado en los preceptos dedicados a esta figura contractual, la permuta se regirá por las disposiciones concernientes a la venta. Indiscutiblemente será aplicable la teoría del título y el modo ex artículo 609 CC y será título hábil para transmitir el dominio en las mismas condiciones y circunstancias que anteriormente se expusieron con ocasión del contrato de compraventa pudiendo calificar esta figura contractual como traslativa del dominio en la misma forma y medida.

Y debemos hacer constar que, a diferencia de lo que ocurre en el contrato de compraventa, en el que existe un margen interpretativo más o menos laxo en cuanto a la obligación intrínseca de transmitir el dominio, como señala O’CALLAGHAN en la permuta cada permutante está obligado a transmitir la propiedad de la cosa permutada por expreso mandato del legislador cuando el artículo 1539 CC dispone que si uno de los contratantes hubiese recibido la cosa que se le prometió en permuta, y acreditase que no era propia del que la dio, «no podrá ser obligado a entregar la que él ofreció en cambio, y cumplirá con devolver la que recibió», impulsando directamente la inmediata resolución de la permuta de cosa ajena.

4.3. Permuta de Cosa Ajena. La Evicción en la Permuta

Queda suficientemente fijadas las obligaciones que incumben a cada parte contratante:

Transmitir el dominio de la cosa permutada a la otra parte con sumisión a la teoría del título y el modo, pero resaltando el indiscutible título de dominio que debe ostentar cada permutante, ya que no es posible plantear siquiera un eventual supuesto de permuta de cosa ajena, al estilo de lo que anteriormente se puso de manifiesto en la compraventa. Así, el artículo 1539 CC dispone que «Si uno de los contratantes hubiese recibido la cosa que se le prometió en permuta, y acreditase que no era propia del que la dio, no podrá ser obligado a entregar la que él ofreció en cambio, y cumplirá con devolver la que recibió».
Y en este sentido, el artículo 1540 CC declara que «El que pierda por evicción la cosa recibida en permuta, podrá optar entre recuperar la que dio en cambio, o reclamar la indemnización de daños y perjuicios; pero sólo podrá usar del derecho a recuperar la cosa que él entregó mientras ésta subsista en poder del otro permutante, y sin perjuicio de los derechos adquiridos entre tanto sobre ella con buena fe por un tercero».

4.4. Especialidades de la Permuta: la Permuta con Sobreprecio

Siguiendo el contenido del artículo 1446 CC, cuando no quede claro el valor de las cosas que se dan en permuta y nos encontremos ante un negocio jurídico en el que el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente, se considerará como permuta y se tendrá por compraventa en el caso contrario. El caso dudoso sería aquél en el que una parte entrega una cosa con valor inferior al precio en dinero entregado por la otra. Estaríamos ante una permuta únicamente si las partes así lo han expresado en el contrato, pero, si nada han previsto al respecto, consideramos que, al entregarse más valor en dinero, habría de considerarse en todo caso como permuta.

5. LA PERMUTA DE SOLAR POR OBRA

Las necesidades del tráfico jurídico ordinario han provocado el nacimiento de nuevas figuras jurídicas en las relaciones patrimoniales, así como una nueva interpretación de su naturaleza y efectos en otras, aparentemente clásicas y estables. Una de las figuras contractuales que nació al amparo del enorme desarrollo urbanístico generado a partir de las décadas de los años setenta y ochenta fue el contrato de permuta de solar por obra, considerando que se trata de una permuta de cosa presente por cosa futura, lo cual implica desde su inicio la generación de un alto nivel de riesgo, fundamentalmente para quien se obliga a entregar el dominio de un inmueble calificado como solar, lo que tiene una especial significación de valor añadido desde la perspectiva del Derecho urbanístico.

Este contrato puede presentarse en forma simple, solar por obra terminada (piso, local, garajes, etc.) o bien en forma mixta, que supondría la entrega del mencionado solar (inmueble que cumple con los requisitos establecidos por las condiciones de la legislación reguladora del suelo, estatal y autonómicas, y en particular, el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).

5.1. Naturaleza Jurídica

Nuestra doctrina ha calificado este contrato de diversas formas, atendiendo a la primacía de los elementos contractuales próximos a la compraventa o a la permuta e incluso a otras figuras contractuales. En ese sentido ha sido común la calificación como permuta con prestación subordinada de obra, aunque la Jurisprudencia ha entendido que, aunque se acerca a la naturaleza de un contrato de permuta, los efectos que se despliegan ante el eventual incumplimiento y sus consecuencias erga omnes, estamos más bien ante un contrato atípico.

El contrato de permuta de solar por edificio a construir es una modalidad contractual atípica, admitida por la Sala Primera del Tribunal Supremo.

La teoría que sostiene la Jurisprudencia es la que mantiene una naturaleza mixta que le hace ser considerada como figura atípica con algunos caracteres propios de la compraventa, la permuta y el contrato de obra, cuyas respectivas regulaciones podrían operar como normas supletorias cuando las partes no hayan diseñado un esquema normativo basándose en la libertad de pacto.

En cuanto es aplicable de forma básica la regulación de la permuta, entendemos que sería permuta de cosa futura, configurada sobre un bien presente (solar) y un bien futuro (edificación proyectada, determinada e individualizada en el contrato).

Es un contrato traslativo del dominio, oneroso, bilateral y que requiere la traditio para la transmisión de la propiedad, puesto que si no se produjese la entrega en estrictos términos jurídicos (cualquiera de las formas admitidas como traditio, aunque la práctica nos lleva a la traditio instrumental habitualmente) estaríamos ante un derecho personal o de crédito plenamente exigible por los cauces correspondientes a la ejecución del contrato, incluida la acción resolutoria.