Impuesto Predial: Guía completa para entender su cálculo y aplicación

El Catastro

El Catastro es el inventario de los bienes inmuebles que están registrados en un catálogo municipal. Mediante este registro detallado, actualizado y clasificado, los municipios pueden ejercer el cobro del impuesto predial.

El Impuesto Predial

El Predial es el impuesto que grava el valor fiscal de los bienes inmuebles inscritos en el catastro municipal. Es un pago anual que permite a los municipios obtener recursos para reinvertir en infraestructura y servicios para la comunidad.

¿Quiénes están obligados a pagar el impuesto predial?

Están obligados a pagar el impuesto predial:

  • Personas físicas o morales propietarias o poseedoras de inmuebles.
  • Personas con derechos ejidales y títulos de propiedad registrados en el Registro Público de la Propiedad.

Elementos de la Boleta Predial

La Boleta Predial contiene información relevante para el contribuyente, como:

  • Datos del Contribuyente
  • Cuenta Predial
  • Domicilio del Predio
  • Domicilio del Cliente
  • Valor Fiscal
  • Efectos del Pago del Impuesto

La Cuenta Predial se compone de la siguiente manera:

  • 13X: 13 por asignación del INEGI.
  • 000185: Letra que hace referencia al primer apellido del dueño de la cuenta origen.
  • 001: Consecutivo numérico asignado por catastro.
  • Últimas 3 cifras: Para cuentas consecutivas en casos de divisiones o lotificaciones de la cuenta origen.

Percepciones sobre Pagos Relacionados con el Impuesto Predial

Existen diversas situaciones que generan percepciones de pago en materia de Impuesto Predial:

  • Traslado de Dominio
  • Creación de un Fraccionamiento
  • Permisos de División
  • Mejoras al inmueble (construcción, remodelación, ampliación)
  • Cambio de Valor de los inmuebles
  • Consolidación o Adjudicación

Exenciones del Pago del Impuesto Predial

Quedan exentos del pago del impuesto predial los bienes de dominio público federal, salvo aquellos utilizados por empresas paraestatales o particulares.

Pago Predial con Cuota Mínima

La Cuota mínima es un beneficio que otorga la Dirección de Catastro bajo ciertas condiciones. Permite pagar una cuota fija establecida en la Ley de Ingresos, cuya vigencia depende de la modalidad que especifique el solicitante.

Beneficiarios de la Cuota Mínima

  • Escuelas de educación tipo medio-superior: La base es el 25% del valor que resulte de la aplicación de la Ley de Ingresos Municipal.
  • Inmuebles particulares al servicio público gratuito autorizado por el Estado.
  • Asociaciones, fundaciones o instalaciones de beneficencia y asistencia social.
  • Pensionados, jubilados y adultos mayores de 65 años que realicen el trámite. Esta cuota se aplica a una sola casa habitación que no exceda el monto de 450 veces la UMA.
  • Casas habitación adquiridas con préstamo hipotecario federal o estatal, durante el periodo de la hipoteca.

Ley de Ingresos

Los ayuntamientos proponen al Congreso del Estado la autorización de las cuotas para el impuesto predial. Estas cuotas se aplican mediante las tablas de valores de terreno y construcción contenidas en la»Ley de Ingresos para los Municipio». Cada municipio publica dicha ley para efectuar los cobros.

Determinación del Valor Fiscal de los Inmuebles

El Valor Fiscal se determina mediante:

  • El valor declarado por los contribuyentes, aplicando los valores unitarios de terreno y construcción de la Ley de Ingresos vigente.
  • Un avalúo fiscal realizado por un Perito Valuador registrado en el Padrón de Peritos Municipal.

El Perito Valuador

El Perito Valuador es un especialista que determina el valor de un bien tangible o intangible mediante una metodología. En el caso del Perito Valuador Inmobiliario, su trabajo se centra en obtener el valor de los bienes inmuebles (terrenos y construcciones) a través de un documento llamado Avalúo.

El Perito Valuador Inmobiliario debe tener conocimientos en:

  • Construcción
  • Topografía
  • Mercado inmobiliario
  • Contabilidad
  • Finanzas
  • Instalaciones diversas

Además, debe contar con un amplio criterio técnico para realizar un trabajo metódico que brinde certeza a los propietarios o adquirientes de los bienes inmuebles.

El Avalúo Fiscal

El Avalúo Fiscal es un documento técnico-jurídico donde el Perito Valuador establece el valor de los bienes inmuebles registrados en el catastro municipal. Para ello, se basa en una metodología que incluye la inspección física del inmueble y la revisión de aspectos cuantitativos y cualitativos. Este valor no es necesariamente igual al Avalúo Comercial.

Hacienda Municipal

Los municipios administran libremente su hacienda, la cual se forma con:

  • Rendimientos de los bienes municipales.
  • Contribuciones.
  • Otros ingresos establecidos por las legislaturas.

Los municipios perciben contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria, incluyendo:

  • Bienes de dominio público de la Federación, entidades federativas o municipios, salvo que sean utilizados por entidades paraestatales o particulares con fines distintos a su objeto público.

Los ayuntamientos proponen a las legislaturas estatales las cuotas y tarifas aplicables a impuestos, derechos, contribuciones de mejoras y las tablas de valores unitarios de suelo y construcciones para el cobro de contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria. Las legislaturas estatales aprueban las leyes de ingresos de los municipios, revisan y fiscalizan sus cuentas públicas.

Los presupuestos de egresos son aprobados por los ayuntamientos con base en sus ingresos disponibles, incluyendo los tabuladores de remuneraciones de los servidores públicos municipales.

Ingresos Municipales en Guanajuato

Los municipios de Guanajuato perciben ingresos para cubrir los gastos públicos de su Hacienda Pública. Estos ingresos provienen de:

  • Autorización de las Leyes respectivas.
  • Convenios de coordinación.
  • Leyes aplicables.

Tipos de Ingresos Ordinarios

  • Contribuciones
  • Productos
  • Aprovechamientos
  • Ingresos por venta de bienes y prestación de servicios
  • Otros ingresos
  • Participaciones
  • Aportaciones
  • Convenios
  • Incentivos derivados de la colaboración fiscal
  • Fondos distintos de aportaciones
  • Transferencias
  • Asignaciones
  • Subsidios
  • Subvenciones

Clasificación de las Contribuciones

  • Impuestos: Prestaciones establecidas en ley que deben pagar las personas físicas y morales en la situación jurídica o de hecho prevista, distintas de las contribuciones de mejora y derechos.
  • Derechos: Prestaciones establecidas en ley.
  • Contribuciones de Mejora: Establecidas en ley a cargo de las personas físicas y morales que se beneficien directamente de obras públicas.

Crédito Fiscal

El Crédito Fiscal es la obligación determinada en cantidad líquida conforme a las disposiciones vigentes en el momento de su nacimiento. Se le aplican las normas sobre procedimientos que se expidan con posterioridad, para efectos de su pago voluntario o requerimiento.

El Crédito Fiscal debe pagarse en la fecha o dentro del plazo señalado en las disposiciones. A falta de disposición expresa, debe pagarse dentro de los quince días siguientes al nacimiento de la obligación fiscal o de la notificación.

El monto de las contribuciones, aprovechamientos y devoluciones a cargo de la Tesorería Municipal se actualiza por el transcurso del tiempo y los cambios de precios en el país, aplicando el factor de actualización correspondiente.

Impuesto Predial: Obligaciones y Base

Están obligados al pago del impuesto predial las personas físicas o morales propietarias o poseedoras de inmuebles por cualquier título. Los inmuebles del régimen ejidal y comunal, cuyo derecho de propiedad se confiere a sus titulares dentro del programa de certificación de derechos ejidales y titulación de solares urbanos, tributarán a partir de la inscripción del título en el Registro Público de la Propiedad.

La base del Impuesto Predial es el valor fiscal de los inmuebles, el cual se determina mediante:

  • El valor declarado por los contribuyentes, aplicando los valores unitarios de suelo y construcciones de la Ley de Ingresos de cada municipio.
  • Avalúo practicado por peritos certificados y autorizados por la Tesorería Municipal. Mientras se realiza el avalúo, se considera el valor con el que se encuentren registrados.
  • Avalúo realizado por peritos certificados y autorizados por la Tesorería Municipal, utilizando medios o técnicas fotogramétricas.

Exenciones al Impuesto Predial

Están exentos del pago de este impuesto:

  • Bienes del dominio público de la Federación, del Estado y de los Municipios, salvo que sean utilizados por entidades paraestatales o particulares con fines distintos a su objeto público.

Cuotas Mínimas del Impuesto Predial

Si al aplicar las tasas de la Ley de Ingresos se obtiene una cantidad inferior a la cuota mínima anual establecida, el impuesto a pagar será la cuota mínima.

Beneficiarios de Cuotas Mínimas

  • Asociaciones y Fundaciones: Inmuebles propiedad de asociaciones, fundaciones e instalaciones de beneficencia y asistencia social, siempre que se destinen directamente a sus fines.
  • Educación: Inmuebles destinados al servicio de educación de tipo medio-superior o superior (artículo 164 inciso A de la Ley de Hacienda). La base será el 25% del valor que resulte de la tabla de valores de la Ley de Ingresos de cada municipio. No se incluyen los inmuebles que presten servicio de educación media superior y/o superior que cobren colegiaturas, según la Ley General de Educación.
  • Pensionados y Jubilados: Casas-habitación que pertenezcan a jubilados y pensionados, o a su cónyuge, concubina, concubinario, viudo o viuda, así como personas de sesenta años o más. El beneficio aplica a una sola casa-habitación con valor fiscal que no exceda cuarenta veces el valor anual de la UMA.

Valuación Catastral

Los resultados del avalúo y la determinación del impuesto se notifican al contribuyente, quien tiene treinta días para realizar aclaraciones.

En la práctica de los avalúos, los peritos deben:

  • Presentarse en el inmueble en días y horas hábiles.
  • Identificarse con la documentación correspondiente.
  • Mostrar a los ocupantes la orden de valuación.

Si los ocupantes se oponen a la inspección, el perito lo hará constar en un acta circunstanciada firmada por él y dos testigos, informando a la Tesorería Municipal para aplicar las sanciones correspondientes. En estos casos, la valuación se realizará con base en los elementos disponibles.

El Avalúo

Un avalúo es un informe técnico para conocer el valor de los bienes inmuebles. Lo realiza un perito con base en:

  • Información del solicitante.
  • Inspección de la propiedad.
  • Información de campo.
  • Investigaciones de mercado.
  • Análisis de normas urbanísticas.

Diferencias entre Avalúo Fiscal y Avalúo Comercial

El avalúo fiscal no refleja el valor real de la propiedad, ya que es un valor asignado por las entidades públicas con fines fiscales y limitado por la Ley de Ingresos. En cambio, el avalúo comercial sí refleja el valor real de la propiedad, incluso de bienes muebles.

CaracterísticaAvalúo FiscalAvalúo Comercial
FinalidadPago de impuestosCompra/venta, juicios testamentarios, adjudicaciones, fusiones o divisiones, etc.
ValorAsignado por entidades públicas con fines fiscales, limitado por la Ley de IngresosRefleja el valor real de la propiedad, considerando el mercado inmobiliario
Factores consideradosValores autorizados en la Ley de IngresosCaracterísticas físicas, mercado inmobiliario, valor de capitalización de rentas, valor neto de reposición, estudios de mayor y mejor uso, etc.

Valores de Construcción

Los valores de construcción se expresan en pesos por metro cuadrado, considerando el tipo, la calidad y el estado de la construcción. A continuación, se presentan tablas con ejemplos de valores de construcción:

Tabla 1: Valores de Construcción (Vivienda)

TipoCalidadEstadoClaveValor
ModernoSuperiorBueno1-1$9,513.21
ModernoSuperiorRegular1-2$7,803.81
ModernoSuperiorMalo1-3$6,953.83
ModernoMediaBueno2-1$6,953.83
ModernoMediaRegular2-2$5,962.31
ModernoMediaMalo2-3$4,960.79
ModernoEconómicaBueno3-1$4,402.12
ModernoEconómicaRegular3-2$3,782.00
ModernoEconómicaMalo3-3$3,100.51
ModernoInterés SocialBueno4-1$5,463.87
ModernoInterés SocialRegular4-2$5,153.80
ModernoInterés SocialMalo4-3$4,568.52
ModernoCorrienteBueno4-4$3,227.29
ModernoCorrienteRegular4-5$2,486.31
ModernoCorrienteMalo4-6$1,798.87
ModernoPrecariaBueno4-7$1,125.29
ModernoPrecariaRegular4-8$867.72
ModernoPrecariaMalo4-9$495.27
AntiguoSuperiorBueno5-1$13,708.26
AntiguoSuperiorRegular5-2$10,281.20
AntiguoSuperiorMalo5-3$7,710.90
AntiguoMediaBueno6-1$9,992.16
AntiguoMediaRegular6-2$7,494.12
AntiguoMediaMalo6-3$5,620.59

Tabla 2: Valores de Construcción (Otros Tipos)

TipoCalidadEstadoClaveValor
EscuelaEconómicaBueno11-4$3,425.10
EscuelaEconómicaRegular11-5$3,216.53
EscuelaEconómicaMalo11-6$2,568.83
AlbercaSuperiorBueno12-1$4,756.61
AlbercaSuperiorRegular12-2$3,906.82
AlbercaSuperiorMalo12-3$2,749.91
AlbercaMediaBueno12-4$3,470.96
AlbercaMediaRegular12-5$2,749.91
AlbercaMediaMalo12-6$2,155.34
AlbercaEconómicaBueno12-7$2,302.09
AlbercaEconómicaRegular12-8$1,783.73
AlbercaEconómicaMalo12-9$1,618.61
Cancha de tenisSuperiorBueno13-1$3,100.49
Cancha de tenisSuperiorRegular13-2$2,658.70
Cancha de tenisSuperiorMalo13-3$2,115.85
Cancha de tenisMediaBueno13-4$2,155.34
Cancha de tenisMediaRegular13-5$1,709.41
Cancha de tenisMediaMalo13-6$1,263.47
FrontónSuperiorBueno14-1$3,597.75
FrontónSuperiorRegular14-2$3,161.92
FrontónSuperiorMalo14-3$2,452.63
FrontónMediaBueno14-4$2,452.63
FrontónMediaRegular14-5$2,155.34
FrontónMediaMalo14-6$1,737.44

Reglamento de Peritos Fiscales para el Municipio de Guanajuato, Gto.

El Reglamento de Peritos Fiscales para el Municipio de Guanajuato, Gto., regula el nombramiento, registro y funciones de los peritos fiscales, así como la elaboración y presentación de avalúos fiscales.

Requisitos para ser Perito Fiscal

Para obtener el nombramiento de perito fiscal, se deben cumplir los siguientes requisitos:

  1. Ser mexicano por nacimiento o naturalización.
  2. Contar con Registro Federal de Contribuyentes (RFC).
  3. Tener título profesional de Ingeniero Civil, Ingeniero Topógrafo o Arquitecto, debidamente registrado.
  4. Acreditar domicilio fiscal en el Municipio de Guanajuato.
  5. Presentar currículum vitae y dos fotografías.
  6. Acreditar, en su caso, la pertenencia a la Comisión Nacional Bancaria y de Seguros, al Instituto Nacional de Valuadores o a la Asociación de Valuadores de Guanajuato, A.C.

Obligaciones de los Peritos Fiscales

: I. Sujetarse a las disposiciones establecidas en el instructivo de valuación, tomando como base los valores que apruebe el H. Congreso del Estado; II. Acudir personalmente al predio y realizar la inspección física del inmueble cuyo avalúo se formulará; IV. Cumplir diligentemente y con probidad sus funciones y los trabajos propios de su encargo; V. Atender expedita y cortésmente al público que solicite sus servicios profesionales; VI . Abstenerse de imponer condiciones, prestaciones u obligaciones a los particulares, que no estén previstas en las Leyes de la materia, en las disposiciones administrativas y en el instructivo de valuación; VII. Participar en el cumplimiento de los Planes de trabajo y en los programas de capacitación; VIII. Conducirse con veracidad en toda clase de informes; y IX. Las demás que se deriven de las Leyes, reglamentos y disposiciones administrativas expedidas por las Leyes en la materia. Artículo 10. El perito fiscal deberá presentar en la Dirección de Catastro Municipal, el avalúo elaborado y realizado, para el efecto de registro y liquidación del porcentaje de honorarios. Los avalúos elaborados al final de un ejercicio fiscal, deberán ser sellados y pagados en la Tesorería Municipal, dentro de ese mismo período fiscal, a fin de que conserven la vigencia de seis meses en el periodo fiscal posterior. Artículo 11. Los peritos fiscales están impedidos para actuar en aquellos asuntos propios de su cónyuge, parientes consanguíneos en línea directa sin limitación de grado, colaterales hasta el cuarto grado y parientes por afinidad, de la misma manera están impedidos para actuar en los asuntos en que por cualquier circunstancia no puedan emitir sus juicios con entera y absoluta imparcialidad. Artículo 12. 

SON AQUELLAS OPERACIONES EN LAS QUE INTERVIENEN LOS BIENES INMUEBLES Y QUE ESTAN SOMETIDOS BAJO LAS ACCIONES DE OFERTA Y DEMANDA OFERTA VENDEDORES DEMANDA COMPRADORES
LOS BIENES RAICES GENERAN SEGURIDAD Y CRECIMIENTO FINANCIERO EN CORTO, MEDIANO O LARGO PLAZO, ADEMAS DE SER UNA FICHA DE EMERGENCIA EN CASO DE NECESITAR DINERO RAPIDO ANTE UNA NECESIDAD ECONOMICA 
TIPOS DE NEGOCIO GANANCIA DE CAPITAL COMPRA -VENTA DEL INMUEBLE FUJO DE EFECTIVO RENTAS DESARROLLO INMOBILIARIO 
DURANTE LA PANDEMIA EL SECTOR INMOBILIARIO FUE AFECTADO DE MANERA CONSIDERABLE, SE HA IDO RECUPERANDO GRADUALMENTE, EL S ECTOR MAS AFECTADO ES LA VIVIENDA RESIDENCIAL CON PRECIOS DE MAS DE 3 MILLONES POR LA FALTA DE PODER ADQUISITIVO LE SIGUE LA VIVIENDA DE INTERES MEDIO DE 1 A 3 MILLONES EL SECTOR DE LAS RENTAS DE TIPO COMERCIAL CAYO PERO SE HA IDO RECUPERANDO OTRO DATO ES QUE AUNQUE LA VIVIENDA TIPO HORIZONTAL ES LA PREDILECTA, LA VIVIENDA VERTICAL (EDIFICIOS) VA TOMANDO FUERZA ESPECIALMENTE EN CDMX Y QUINTANA ROO SE ESPERA SIGA CRECIENDO EL MERCADO INMOBILIARIO APOYADO POR LAS INSTITUCIONES DE CREDITO PORQUE SE BUSCA QUE VAYA A LA ALZA LA ECONOMIA EN GENERAL html>