Derecho Civil: Propiedad, Posesión y Registro

La Propiedad

1. La Propiedad

La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene una acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla.

2. Modos de Adquirir la Propiedad

a) La Accesión

Cuando una cosa, que se considera accesoria o secundaria, se une inseparablemente a otra de distinto dueño, que se considera principal, el propietario de la cosa principal adquiere también la accesoria. La unión puede producirse entre diversos tipos de cosas: unión de una cosa mueble con un inmueble, de dos inmuebles entre sí o de dos cosas muebles entre sí.

Ejemplo: las edificaciones construidas sobre suelo ajeno, lo edificado en suelo ajeno pertenece al dueño del suelo. Si quien edificó lo hizo de buena fe, el propietario del suelo tiene la opción de hacer suya la obra indemnizando los gastos necesarios, o de exigir al constructor el precio del terreno. Si quien edificó lo hizo de mala fe, el propietario del terreno puede optar por quedarse con lo edificado, o exigir la demolición de la obra. Si los dos tienen mala fe, se aplicarán las reglas establecidas para el caso de buena fe de ambos.

·Cuando se construye en parte sobre suelo ajeno y en parte sobre suelo propio, el constructor adquiere el terreno ajeno si es de buena fe; pero tendrá que pagar a su propietario el valor de la parte de la finca accedida, así como la indemnización por el menor valor como consecuencia de la segregación. Se produce, la accesión invertida, que reconoce que suele tener mayor valor y ser más útil socialmente la edificación que el suelo.

b) Ocupación

Se caracteriza por la toma de posesión de la cosa con ánimo de tenerla para sí. Solo pueden adquirirse por ocupación las cosas muebles que carecen de dueño, ya que los bienes inmuebles sin dueño se atribuyen al Estado en la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas. Es también un modo de adquirir la posesión, pues si la cosa tiene dueño el ocupante adquiere únicamente esta.

c) Hallazgo

Quien la encuentre está obligado a restituirla a su propietario, si es conocido; y si no lo es, está obligado a depositarla en poder del alcalde del pueblo en cuya demarcación la hubiera hallado, quien deberá publicar el hallazgo dos domingos consecutivos. Si en el plazo de dos años no aparece el dueño, se entregará a quien la hubiere hallado. Si aparece antes, se les restituirá la cosa, pero deberá pagar una recompensa.

d) Tesoro

El depósito oculto e ignorado de dinero, alhajas u otros objetos preciosos, cuya legítima pertenencia no conste. Si lo encuentra el propietario del terreno, adquiere la propiedad. Si lo encuentra quien no es propietario, y por casualidad, la mitad es del propietario (particular o Estado) y la otra mitad del descubridor. Si los objetos tuvieran interés para el arte o la ciencia, el Estado podrá adquirirlos por su justo precio, que se repartirá para el descubridor y el propietario del terreno, la mitad del valor de tasación legal de lo encontrado, que se repartirán para ambas partes en partes iguales.

3. Protección del Derecho de Propiedad

a) La Acción Reivindicatoria

Es la acción que puede ejercitar el propietario no poseedor frente a quien posee la cosa indebidamente y tiene por objeto la condena al poseedor a restituirla. El reivindicante ha de probar, que es propietario, que el demandado posee la cosa indebidamente y que la cosa reivindicada es la misma que posee el demandado.

b) Acción Publiciana

Proteger la posesión de mejor derecho. Tiene que probar su mejor derecho a poseer frente al demandado y que no es propietario.

c) Acción Declarativa

Reconocimiento del derecho del propietario. Se diferencia de la reivindicatoria en que se ejercita por el propietario poseedor frente a quien niega su derecho de propiedad.

d) Acción Negatoria

Obtener la declaración de que no existen gravámenes sobre la propiedad, frente a quien pretende ser titular de un derecho real sobre la cosa.

e) Otras Acciones Protectoras de la Propiedad

Acción de exhibición, con la finalidad de proceder a su identificación. El deslinde está encaminado a fijar los límites de los predios.

4. Pluralidad de Propietarios

La propiedad de una cosa puede pertenecer a varias personas.

Cada propietario tiene derecho a algún aprovechamiento concreto de una finca (propiedad dividida).
Que la finca pertenezca conjuntamente a todos, y que cada uno tenga atribuida una cuota, que es la medida en que puede disfrutar de ella (copropiedad por cuotas).
Que la finca pertenezca conjuntamente a todos, pero sin que cada uno de ellos tenga atribuida una cuota (propiedad en mano común).

a) La Cuota

Constituye una fracción ideal del dominio sobre la cosa común. Las cuotas representan la participación de cada copropietario en los beneficios y en las cargas. Cada condueño tiene la propiedad, exclusiva de su parte, y puede enajenarla, hipotecarla…

b) Administración de la Cosa Común

Los acuerdos sobre la administración de la cosa común requieren el voto favorable de la mayoría de las cuotas.

c) División de la Cosa Común

Cada propietario puede pedir en cualquier momento la división de la cosa común; pero será válido el acuerdo de no dividirla por un plazo máximo de 10 años, que puede renovarse. Si la división física es posible, se adjudicará a cada comunero una parte concreta, proporcional a su cuota. Si la cosa no se puede dividir, se venderá y se repartirá su precio.

Registro de la Propiedad

1. Publicidad de Derechos Reales y el Registro de la Propiedad

El Código Civil protege en ciertos casos la apariencia de titularidad que otorga la posesión de una cosa o derecho. Los bienes en el mundo económico, tienen dos funciones:

Proporcionar a su propietario una ventaja económica a través de su uso, o de la apropiación de sus frutos o rentas.
Servir de garantía para que el propietario pueda obtener un crédito.

Al adquirir el acreedor la posesión de la cosa dada en prenda de quien él cree que es propietario de la misma, adquiere de buena fe y el verdadero propietario no puede reivindicarla. En caso de impago del crédito, puede instar la venta del bien en pública subasta y satisfacerse con su precio. El crédito territorial constituía la principal fuente de capital al comenzar la revolución industrial. De ahí que se hiciera imprescindible la creación de un instrumento que garantizara la seguridad de los créditos y que abaratara el precio del dinero. Este instrumento fue el Registro de la Propiedad que garantiza también a quien adquiere confiando en el registro.

2. Organización del Registro

Salvo en contadas excepciones, para que un derecho real pueda acceder al registro, el título por el que se constituye, declara, transmite, modifica o extingue debe constar en documento público (venta, permuta..). El registro se lleva por fincas, y la historia jurídica de cada una debe figurar en el mismo folio. La primera inscripción de dominio, y a continuación las vicisitudes jurídicas que afecten a la finca (transmisiones inter vivos y mortis causa, hipotecas..) Lo que no figure inscrito en el registro no afectará a los terceros de buena fe.

3. Asientos Registrales

Presentado un documento en el registro, el registrador apunta la parte que tiene transcendencia real en los libros del registro. Estos apuntes reciben el nombre de asientos, que son de distinta clase y surten distintos efectos, según su objeto.

a) Asiento de Presentación

Cuando se presenta un documento en el registro, el registrador anota en el libro diario la fecha y hora en que la presentación ha tenido lugar, así los datos de la finca, del derecho real y de su titular. Posteriormente, decidirá si el documento es inscribible o no. Si lo es, realizará el correspondiente asiento en el libro de inscripciones.

b) Asiento de Inmatriculación

El primer asiento sobre la finca tiene que ser de dominio. Este asiento se denomina de inmatriculación o primera inscripción de la finca en el registro. Puede hacerlo mediante varios procedimientos, el expediente de dominio que se realiza a través del juzgado, también mediante el título público de adquisición de la finca y por último el Estado, provincias, municipios y corporaciones de derecho público podrán inscribir sus fincas con la certificación del funcionario.

c) Asiento de Inscripción

Una vez inmatriculada la finca, los sucesivos cambios (constitución, modificación, declaración y extinción) se publican mediante asiento de inscripción. La inscripción es meramente declarativa, que declara (garantiza a terceros) que la transmisión, constitución.. ha tenido lugar. La inscripción es constitutiva de forma que el derecho real no nace hasta que se inscribe en el registro.

d) Efectos de la Inscripción

Salvo cuando la inscripción es constitutiva, no es obligatorio que los derechos reales se inscriban en el registro. Pero la Ley Hipotecaria concede una serie de ventajas al titular que inscribe.

Protección del titular inscrito: se presume también que el titular inscrito posee la finca o derecho, de forma que, si no es verdadero el titular, la certificación del registro servirá para probar que ha transcurrido el plazo de posesión exigido para adquirir por usucapión.
La protección del tercero hipotecario: para alcanzar esta protección es necesario; que se adquiera de la persona que en el registro aparezca con facultad para transmitir el derecho; la adquisición se realice a título oneroso (mediante dación en pago, no mediante herencia o donación); el título de la adquisición sea válido; el adquiriente tenga buena fe; el adquiriente inscriba su derecho. El tercer adquiriente que reúna estos requisitos adquiere la titularidad de la cosa o derecho, aunque su transmitente no sea verdadero titular.

e) Otros Asientos Registrales y sus Efectos

Se practican en el registro otros asientos, así como:

La nota marginal: que pone de relieve algún tipo de cambio en la configuración del derecho, o que pone en relación unos asientos con otros;
Asiento de cancelación: porque el piso ha quedado destruido por ejemplo;
Anotaciones preventivas: advierten a los terceros adquirientes que exista una persona, distinta del titular, que puede tener un derecho preferente sobre la finca.

Derechos Reales en General. Posesión

1. Concepto y Clases

El derecho real da a su titular un poder directo e inmediato sobre una cosa. El derecho real, se diferencia del de crédito, no solo por el poder que confiere a su titular, sino también por el objeto sobre el que recae; el derecho real recae sobre una cosa y es eficaz frente a todos; mientras que el derecho de crédito recae sobre la conducta de una persona y es eficaz frente al deudor.

– Los derechos limitados se clasifican:

Derechos reales de goce: otorgan a su titular la facultad de utilizar, la cosa sobre la que recae: usufructo, uso, habitación, servidumbre, superficie y censo.
Derechos reales de garantía: otorgan la facultad de promover la venta en subasta pública de la cosa dada en garantía para satisfacer un derecho de crédito con su precio. Son derechos de prenda, hipoteca y anticresis.
Derechos de adquisición preferente: confieren en caso de enajenación de una cosa, la facultad de adquirirla con preferencia a cualquier otra persona: derechos de tanteo y retracto.

2. Modos de Adquirir los Derechos Reales

a) Enumeración

El Código Civil enumera los modos de adquirir la propiedad y los demás derechos reales: ocupación, por ministerio de la ley, por donación, por sucesión testada o intestada, por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición y por usurpación.

b) Adquisición de Derechos Reales Mediante Contrato

Como sabemos en nuestro derecho no basta para transmitir la propiedad. Esta transmisión se produce por consecuencia de ciertos contratos translativos de dominio, mediante la tradición (entrega de la cosa). La propiedad y demás derechos reales se transfieren por tanto, mediante la concurrencia del título (contrato) y el modo (tradición, o entrega). Respecto a la tradición, se aplican con carácter general las reglas sobre la entrega de la cosa en la compraventa: tradición real (entrega material de la cosa) y formas espiritualizadas de tradición (escritura pública, entrega de llaves).

3. Posesión

La posesión es un hecho, se tiene o no se tiene la posesión de una cosa, con independencia de lo que diga el ordenamiento jurídico. Es un hecho porque existe cuando una persona tiene bajo su poder efectivo una cosa, aunque no tenga derecho a tenerla bajo ese poder. El ordenamiento jurídico prohíbe que nadie (ni siquiera quien tiene derecho a poseer) le arrebate la posesión por la fuerza. En determinadas situaciones, una persona gozará de los beneficios que la ley otorga al poseedor, aunque no tenga la cosa efectivamente bajo su dominación. En estos casos la posesión no es un hecho, sino un derecho, pues consiste en un poder jurídico. Tiene la posesión de un derecho quien, tiene sobre la cosa el poder que el ordenamiento atribuye al titular del mismo. Pero solo son poseíbles los derechos privados patrimoniales que sean de ejercicio reiterado.

b) Clases de Posesión

Posesión inmediata: es siempre una posesión como hecho: tiene la posesión inmediata quien de manera efectiva tiene la cosa sometida a su voluntad (ej: arrendatario).
Posesión mediata: es siempre una posesión como derecho, pues no supone una dominación efectiva de la cosa sino la existencia de una relación jurídica con quien tiene la posesión como hecho, de forma que el poseedor mediato (ej: arrendador) posee a través de un mediador posesorio (ej: arrendatario).

La posesión también puede tenerse en concepto de titular, o en concepto distinto del de titular de la cosa o derecho poseídos.

Posee la cosa como titular del derecho de propiedad quien, de hecho, tiene los poderes que el ordenamiento atribuye al propietario. Posee el derecho de usufructo quien de hecho, tiene sobre la cosa los poderes que el ordenamiento atribuye al usufructuario. Por último la posesión puede ser de buena fe o de mala fe.

Es poseedor de buena fe quien cree que su transmitente era titular de derecho y podía transmitirlo y a la vez ignora que en su título o modo de adquirir existe vicio que lo invalide. Es poseedor de mala fe quien se encuentra en el caso contrario. La buena fe se presume siempre.

c) Efectos de la Posesión

Ventajas del poseedor:

La presunción de titularidad: el poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción legal de que posee con justo título, y no se le puede obligar a exhibirlo.
Adquisición de los frutos por el poseedor de buena fe: el poseedor de buena fe, aunque no tenga derecho sobre la cosa, hace suyos los frutos percibidos durante el tiempo de su posesión. El poseedor de mala fe, tiene que restituirlos a quien le venza en el juicio correspondiente (verdadero usufructuario o propietario).
Reembolso de los gastos efectuados en la cosa: el vencedor en la posesión debe reembolsar al poseedor los gastos que este haya efectuado durante el tiempo de su posesión, y que sean necesarios para la conservación de la cosa, aunque se trate de un poseedor de mala fe.
Usucapión o prescripción adquisitiva: se adquieren el dominio y demás derechos reales poseíbles. Se trata de un modo de adquisición de los derechos reales como consecuencia de la posesión en concepto de titular de la cosa o derecho poseídos, durante el tiempo que marca la ley. No todos los derechos reales son adquiribles por usucapión, pues algunos (hipoteca, retracto) no son susceptibles de posesión, ya que se extinguen por su ejercicio. Tampoco pueden adquirirse por usucapión los derechos de crédito, aunque sean poseíbles (arrendamiento).

– Requisitos de la posesión que conduce a la usucapión: siempre la posesión durante el tiempo marcado por la ley, y que esa posesión sea pública, pacífica e ininterrumpida.

– Clases de usucapión: Es ordinaria, cuando el poseedor posee con los requisitos que acabamos de ver, y además tiene buena fe y justo título. Es extraordinaria: cuando el poseedor con los requisitos citados es de mala fe, y carece de justo título.

La adquisición a non domino de bienes muebles: el adquiriente de buena fe de una cosa mueble puede retenerla, salvo si su propietario la perdió o se vio privado ilegalmente de ella. El propietario puede reivindicar la cosa mueble cuando el poseedor la adquirió de mala fe; siendo de buena fe, medió pérdida o privación ilegal. Hay algunas excepciones:
- El reivindicante ha de entregar al poseedor el precio que pagó cuando la cosa fue adquirida de buena fe en venta pública.
- Deberá reintegrar el precio del empeño y los intereses cuando al poseedor la empeñó en un monte de piedad, aunque fuera de mala fe.
- No son reivindicables las mercaderías compradas en almacenes o tiendas abiertas al público, sin perjuicio del derecho de su propietario para ejercitar las acciones civiles o penales quien las vendiera indebidamente.