Hipoteca: Garantías, Extensión y Responsabilidad
Garantías Hipotecarias
Obligaciones Garantizables
La hipoteca puede garantizar todo tipo de obligaciones, ya sean puras o sujetas a condición suspensiva o resolutoria (art. 105 LH y 1861 CC). La responsabilidad personal ilimitada del deudor se mantiene (art. 1911 CC).
Para obligaciones no pecuniarias, se debe establecer una equivalencia económica (art. 1088 CC). Es posible asegurar obligaciones futuras (art. 142 LH).
Extensión de la Hipoteca a Intereses
La hipoteca alcanza los intereses remuneratorios pactados, salvo acuerdo en contrario. El importe de los intereses asegurados debe constar en la inscripción registral (art. 12 LH).
Si el interés es variable, se determina un porcentaje o cantidad máxima asegurada (hipoteca de máximo).
El art. 114 LH limita la responsabilidad del tercer poseedor a los intereses de los dos últimos años y la parte vencida del año en curso, salvo pacto en contrario, con un máximo de cinco años (art. 146 LH).
Los intereses moratorios no se consideran garantizados por la hipoteca.
Las costas y gastos de ejecución hipotecaria quedan garantizados si se prevé en la escritura pública y la inscripción.
Responsabilidad
La hipoteca no altera la responsabilidad patrimonial universal del deudor (art. 1911 CC), sino que añade una responsabilidad real sobre el bien hipotecado.
Esta responsabilidad se hace efectiva mediante la acción real hipotecaria, que prescribe a los 20 años.
Hipoteca de Varias Fincas
Se pueden hipotecar varias fincas para un solo crédito, determinando la responsabilidad de cada bien (art. 119 LH), excluyendo las hipotecas solidarias.
El adquirente de una finca no soporta más responsabilidad que la asignada e inscrita (art. 120 LH).
Si la hipoteca sobre una finca no cubre el crédito, el acreedor puede reclamar la diferencia sobre las demás fincas hipotecadas que conserve el deudor (art. 121 LH).
Si una finca hipotecada se divide, la distribución del crédito hipotecario entre las fincas resultantes requiere acuerdo entre acreedor y deudor; en su defecto, la hipoteca será solidaria (art. 123 LH).
Facultades del Acreedor Hipotecario
Facultades de Conservación
El acreedor tiene derecho a que el valor del bien hipotecado se mantenga. Para ello, cuenta con:
- Acción de devastación o deterioro (art. 117 LH): Permite solicitar al juez medidas para evitar o remediar la disminución del valor del bien por dolo, culpa o voluntad del dueño.
- Vencimiento anticipado del crédito (art. 1129 CC): El acreedor puede exigir el pago total del crédito si las garantías disminuyen su valor o desaparecen por caso fortuito, salvo que se sustituyan por otras igualmente seguras.
Facultades de Disposición
El acreedor puede ceder el crédito garantizado con hipoteca, pero no la hipoteca sin el crédito (art. 1528 CC).
- Cesión del crédito (art. 149 LH): Requiere escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad para tener efectos frente a terceros. Debe notificarse al deudor.
- Subrogación del préstamo hipotecario (art. 1211 CC y Ley 2/1994): Una entidad acreedora ocupa el lugar de la entidad acreedora inicial a instancia del deudor.
Preferencia y Concurrencia de Hipotecas
Preferencia del Crédito Hipotecario
El acreedor hipotecario tiene preferencia para el cobro sobre el bien hipotecado, pero no es absoluta. Son preferentes:
- Acreedores con hipoteca legal tácita (arts. 1923 y 1927 CC).
- Crédito con anotación preventiva de embargo anterior a la inscripción de la hipoteca.
- Créditos refaccionarios con anotación en el Registro.
Concurrencia de Hipotecas
Se organiza por el principio de prioridad registral (prior tempore potior iure), según la fecha de inscripción.
El rango hipotecario tiene valor económico y determina el orden de cobro en la ejecución.
Se admite la negociación del rango:
- Posposición de rango: Una hipoteca cede su rango a favor de una hipoteca futura (art. 241 RH).
- Permuta de rango: Dos hipotecas intercambian su rango.